Рынок недвижимости Дубая в 2023 году: как изменились цены на покупку и аренду жилья

Результаты прошлых лет и их влияние на рынок недвижимости в Дубае

За 2021 год Дубай значительно укрепил свои позиции в качестве одного из наиболее привлекательных городов мира для экспатов и бизнесменов. Причинами тому послужили:

• Высокое качество жизни и повышенный уровень технологического развития.
• Безопасная городская среда.
• Развитая инфраструктура.
• Внедрение трудовых и визовых реформ.
• Отсутствие налогов на доходы.
• Успешная борьба с COVID-19.

Благоприятную почву для развития бизнеса представляет стабильная экономика, которая, по мнению аналитиков, должна вырасти в течение 2022 года до 4,5%. Важную позицию занимает рынок недвижимости в ОАЭ.

Чтобы понять, что ждет недвижимость в Дубае в 2022‒2023 годах, вспомним результаты прошлых лет.

Согласно отчету ведущей консалтинговой группы Ближнего Востока ValuStart, общий доход от продаж недвижимости в Дубае за 2021 год составил около 151 млрд AED (41,1 млрд $, 261,2 млрд ¥), что является абсолютным достижением на рынке с 2009 года и превосходит показатели 2020-го на 110%.

По некоторым данным, за весь 2021 год была совершена 61 241 сделка купли-продажи – самый высокий показатель с 2013 года, что на 74% больше, чем за 2020 год.

Около 60% от суммы сделок за 2021 год пришлось на готовое жилье, остальное – на строящиеся (off-plan) объекты.

Напрашивается вывод: жилье в Дубае высоко востребовано и имеет все шансы сохранить популярность в течение следующих нескольких лет. Об этом уже свидетельствуют результаты первых месяцев 2022 года.

Высокая покупательная активность спровоцировала изменения в ценах на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах. По данным аналитического сервиса Property Monitor, в январе 2022 года средняя стоимость жилья в Дубае составила 1575 AED (428,8 $, 2725 ¥) за квадратный метр, а это – 34,4% в годовом исчислении.

За последний год цены на жилье премиум-класса повысились более чем на 35%, в среднем ценовом сегменте – на 37,2%, в бюджетном – на 15,7%.

Особенности арабского рынка недвижимости по секторам

На основе покупательского спроса можно сделать следующий вывод: продажи вилл и таунхаусов будут расти. Повышенный спрос на эти категории жилья обусловлен:

• желанием людей свести к минимуму социальные контакты, обезопасив себя и своих близких;
• стремлением расширить жизненное пространство, обеспечить дома комфортные условия для работы и совместного проживания с семьей.

Несмотря на рост популярности сектора вилл, многие все еще хотят купить квартиру в Дубае. Апартаменты остаются востребованным активом на рынке эмирата.

Почему люди их выбирают?

• Необходимость доступа к городской инфраструктуре.
• Близкое расположение к работе.

Цена на недвижимость в Дубае сейчас стабильно растет, однако это не мешает людям покупать квартиры и виллы. В этом вопросе 2022 год не уступает своих позиций успешному 2021-му. По сообщению DLD, всего за одну неделю в феврале 2022 года было продано недвижимости на общую сумму в 4,5 млрд AED (1,2 млрд $, 76,2 млрд ¥).

Что покупали:

• 252 земельных участка на сумму 1,1 млрд AED (около 300 млн $, 1,9 млрд ¥);
• 1437 квартир и вилл на сумму 2,47 млрд AED (более 672 млн $, 4,27 млрд ¥).

Рекорд за рекордом

Новый, 2023 год ознаменовался очередным рекордом на рынке недвижимости Дубая. После публикации данных Земельного департамента Дубая (DLD) эксперты сошлись во мнении: 2022 год стал лучшим за всю историю рынка недвижимости эмирата. Причем не только по динамике роста стоимости, но и по объемам продаж как в натуральных показателях, так и в количественных. 

По данным DLD, в течение 2022 года в эмирате сделок с недвижимостью было заключено на 265 млрд дирхамов (около $70 млрд (~ 5 трлн рублей)). Этот показатель сопоставим с совокупным объемом продаж местной недвижимости за предыдущие три года: 295 млрд дирхамов или чуть более $80,2 млрд (~ 6 трлн рублей). По числу сделок (97 252) прошедший год превзошел показатели 2021-го на 59,5%. Аналитики Henley & Partners пришли к выводу, что в 2022 году ОАЭ привлекли наибольшую долю частного капитала в мире.

Рост ставок аренды не отставал. В конце III квартала 2022 года средняя цена аренды виллы в эмирате достигла $73 000 (~ 5,5 млн рублей) в год, апартаментов — $24 500 (~ 1,8 млн рублей) (рост на 27%). Все это создает идеальные предпосылки к выбору в пользу покупки недвижимости для сдачи в аренду.

Элитное место

Дубай продолжает привлекать в первую очередь представителей самых богатых слоев общества со всего мира. Вслед за спросом следует и предложение. За 12 месяцев к III кварталу 2022 года прирост предложения элитной недвижимости составил 88,9%, это максимальное в мире значение. Для сравнения: прирост в Майами и Токио за то же время составил 30,8% и 17% — второй и третий показатели в мире соответственно.

Всего в 2022 году в Дубае было сдано в эксплуатацию около 27 000 апартаментов и около 4000 вилл. В этом году, как ожидается, цифры будут еще более впечатляющими: около 40 000 и 7000 единиц соответственно. 

В Абу-Даби было сдано примерно 8500 апартаментов, на 2023 год планируется сдача еще 5000. В сегменте вилл ситуация уникальная: в прошедшем году их было сдано очень мало, буквально одно комьюнити, а в 2023 году ожидается уже около 1000 единиц. Это говорит о том, что в Абу-Даби достаточно высокий потенциал роста средней цены на готовое жилье. 

Выручка Metropolitan Group уже в середине 2022 года достигла годового уровня 2021-го. При этом в I квартале 2022 года объем продаж в сегменте готового жилья ОАЭ вырос на 200% по сравнению с январем — мартом 2021 года. Несмотря на то что рынок жилой недвижимости Дубая демонстрирует признаки стабилизации цен, элитная недвижимость остается его драйвером. Высокий спрос на нее обеспечит не менее 10% роста цен по рынку в целом в этом году. 

Игра вдолгую

Показательно, что в прошлом году в ОАЭ среди покупателей стало заметно меньше инвесторов, стремящихся быстро заработать на спекулятивных схемах. И серьезно увеличилась доля тех, кто покупает недвижимость для себя, предпочитая полностью оплачивать 100% объекта и рассматривая его в качестве долгосрочной инвестиции. 

Спрос на готовые к заселению апартаменты и виллы в Дубае также неуклонно рос. Только в первом полугодии 2022-го объем сделок на вторичном рынке вырос, по данным Metropolitan Group, в четыре раза к тому же периоду 2021-го. Стоит заметить, что по местным законам вторичным считается жилье, введенное в эксплуатацию. К концу года на этот сегмент пришлось более половины общего объема сделок с жильем. 

Динамика цен в Дубае за год — 16–19%. Она сильно замедлилась в конце года: на фоне значительного роста спроса на строящуюся недвижимость увеличилась и цена кредитования. К тому же из-за нехватки доступного жилья на вторичном рынке снизилось число инвесторов и конечных пользователей с более ограниченным капиталом.

Для сравнения: стоимость апартаментов и вилл в Абу-Даби выросла за год в среднем на 4%. Наибольшая динамика отмечена на острове Саадият (Al Saadiyat Island) и пляже Аль-Раха (Al Raha Beach), где некоторые объекты подорожали в 2022 году на 8–10%. Как отмечают аналитики, премиальные виллы продолжили пользоваться высоким спросом, причем цены на некоторые из них с 2020 года выросли почти на 25%. 

Почему в Дубае резко выросли цены в 2022 году

За 2022 год цена апартаментов в Дубае выросла на 70%, а вилл — на 40%.

Самая очевидная причина — пандемия коронавируса. Пока все страны закрывали границы от туристов, ОАЭ возобновили авиасообщение летом 2020 года. Граждане разных стран стали активно покупать путевки в Дубай и влюбляться в местную культуру, солнечный климат, высокий уровень жизни.

В 2021 году эмирату выпала честь провести международную выставку «ЭКСПО-2020». Она проходила с 1 октября 2021 года по 31 марта 2022 года. За это время ее посетило 24 миллиона человек из 192 стран мира.

В том же году власти Дубая анонсировали Генеральный план развития города 2040 (Urban Master Plan 2040). Согласно ему, половину площади эмирата будут занимать заповедники, природные зоны, а численность жителей вырастет в 2 раза — до 8 миллионов. Власти уже проводят большую работу над тем, чтобы иностранцам было проще получить ВНЖ, развивать бизнес, учиться и получать медицинскую помощь в Дубае.

Гражданам других стран разрешили полностью владеть акциями компаний, которые открыты на территории ОАЭ. До 2021 года половина доли должна была принадлежать кому-то из граждан.

Также Дубай — одно из самых спокойных мест на планете. Он всегда занимает верхние позиции в международных рейтингах безопасных городов. Здесь царит стабильная политическая обстановка, доброжелательное отношение к людям других национальностей и стремление к сотрудничеству со всем миром. Эти пункты стали особенно важны в 2022 году.

Доходность местного жилья составляет 6–10% в год. Некоторые застройщики прописывают это в договоре купли-продажи. Для сравнения — недвижимость Москвы, Лондона, Нью-Йорка, Сингапура и Гонконга приносит около 4% в год.

Все эти факторы увеличили спрос на жилье в Дубае и спровоцировали резкий рост цен в 2022.

Что стимулирует отрасль

    Правительство Эмиратов сформировало комплекс экономических и политических факторов, которые стимулируют рынок недвижимости. Сегодня эта страна процветает не только за счет торговли нефтью, но и благодаря развитому туризму, строительству, сервису. В государстве приняты законы, согласно которым иностранцы могут приобретать недвижимость в 100%-ю собственность. Здесь есть особые экономические территории с условиями, привлекательными для ведения множества видов бизнеса.  

ОАЭ официально включены в ТОП-10 стран с наиболее высоким уровнем экономики и безопасности.

    Все это способствует притоку в страну инвестиций из-за рубежа, а вкладываются они преимущественно в квадратные метры. В результате арабский рынок недвижимости постоянно растет. Причем решающее значение имеют такие его характеристики, как: прозрачность, мобильность и зрелость. Это определяет серьезные преимущества отрасли в ситуации, когда большинство мировых рынков демонстрируют неуверенные позиции.

Лидирует сегмент «премиум»

   Максимальным спросом в Дубае пользуется жилье премиального уровня. Именно в этом секторе произошел грандиозный ценовой взлет со второго полугодия 2021-го по второе полугодие 2022-го: он составил 88,9%. Такого роста за тот же период не наблюдалось ни на одной другой мировой площадке!   

Для справки:

    В Майами стоимость элитной недвижимости за год увеличилась на 30,8%, а в Токио — на 17%.  По информации аналитиков, в 2023 году премиальные квадратные метры Дубая еще больше привлекают международных и местных инвесторов. Между тем, цены проявляют признаки стабилизации: ожидается лишь 10%-20% рост стоимости недвижимости высокого класса.

Цены за м² в Дубае  

Средняя цена за м² Май 2023 и изменение цены за последний год.

Перспективы рынка недвижимости Дубая в 2022‒2023 годах

По данным финансового издания Bloomberg, динамика роста цен на недвижимость Дубая сохранится как минимум в течение следующих двух лет. До конца 2022 года жилье увеличится в цене, предположительно, еще на 3%, в следующем – еще на 2,5%.

Динамика цен на недвижимость в Дубае после кризиса меняется в лучшую сторону. Несмотря на рекордное падение цен в 2014–2020 годах, в 2021 году стоимость жилья в эмирате выросла с 6 до 20% и продолжает увеличиваться.

Факторы положительного влияния:

• Люди покупают жилье для дальнейшей перепродажи и получения прибыли. За счет этого спрос постоянно растет.
• Сейчас цена недвижимости на 1/5 выше стоимости жилья во время кредитного кризиса в 2010 году.
• Более 35 тыс. единиц новых объектов на рынке.

Bloomberg также сообщает о 53 тыс. новых объектов, которые будут готовы уже в 2022–2023 годах. Часть жилого фонда в настоящее время достраивается и вводится в эксплуатацию. Освоение и застройка новых территорий помогут удовлетворить существующий спрос и вывести рынок на принципиально новый уровень.

Ценовая политика

Как уже ранее упоминалось, именно виллы и таунхаусы особо «ценятся» инвесторами в Дубае. И это не удивительно, ведь помимо большой территории, вилла «предлагает» комфортные условия проживания, практически в каждом доме имеется собственный бассейн, зона отдыха и барбекю, несколько спален и круглосуточное видеонаблюдение и охрана.

Цена виллы зависит не только от площади и внутреннего убранства, но и от района. Самыми элитными считаются Palm Jumeirah и Dubai Hills Estate. На Пальме Джумейра 1 кв. м. виллы можно приобрести от 2 645 дирхамов, в районе Дубай Хилс Эстате за 1 м² придется заплатить не меньше 1240 дирхамов. 

Средняя стоимость 1 м² в различных районах Дубая:

1. Al Furjan – 800 AED;
2. DAMAC Hills – 1000 AED;
3. Sports City – 900 AED;
4. Silicon Oasis – 750 AED.

Согласно прогнозу в 2023 году ожидается повышение цен, но градация будет напрямую зависеть от престижа объекта:

1. Жилье премиум-класса станет дороже на 35%.
2. Объекты среднего ценового сегмента поднимутся в цене на 37-39%.
3. Наиболее бюджетные варианты более-менее отличаются стабильностью, прогнозируется, что они подорожают всего на 5%.

Из чего еще складывается цена недвижимости в Дубае

На стоимость недвижимости в Дубае влияют:

• район;
• внутренняя инфраструктура;
• стадия строительства;
• класс: элитный, эконом, комфорт;
• площадь и планировка;
• меблировка.

Близость к центру не определяет стоимость объекта. Каждый район автономен и имеет все необходимое для жизни — от магазинов до мест отдыха. А благодаря развитой транспортной системе из любого района можно добраться до центра за 15 минут.

Вместо этого на цены влияют популярность среди туристов или ограниченность места для строительства. Например, остров Palm Jumeirah практически полностью заполнен, новые проекты появляются редко, и их стоимость быстро растет.

Преимущества покупки жилья в Дубае

Итак, чем же так сильно привлекает инвесторов недвижимость в Дубае? Конечно, возможность заработка! Но это далеко не единственный критерий. Дубай – это технологическое развитие, безопасность городской среды, развитость инфраструктуры, лояльная налоговая система  и отсутствие налогового сбора на прибыль. В эпоху пандемии  COVID-19, ОАЭ доказали, что страна готова быстро отреагировать на опасность и предпринять все необходимые меры для защиты здоровья как коренного населения, так и иностранных резидентов и экспатов. 

Почему недвижимость Дубая так интересна инвесторам:

1. Гарантия сохранности капитала.
2. Получение стабильного дохода.

На сегодняшний день наиболее «интересными» и востребованными районами в сфере инвестирования в недвижимость считаются:

1. MBR City.
2. Business Bay.
3. Jumeirah.
4. Dubai Marina.
5. Creek Harbour.

Инвесторов привлекает грамотная политика Дубая и возможность неплохо заработать, не прикладывая особых усилий, а государство в свою очередь предоставляет обширный рынок недвижимости, «наполненный» объектами разной ценовой политики.

Как будут меняться цены на недвижимость Дубая

Сейчас рынок недвижимости Дубая продолжает стабильно развиваться, и у экспертов нет оснований думать, что цены пойдут на спад.

Международные брокеры прогнозируют, что в в лучших районах Дубая цены увеличатся как минимум на 8%.