Покупка недвижимости в Дубае: ЗА И ПРОТИВ

Плюсы покупки недвижимости в Дубае

Экономика — вторая в регионе

В прошлом году на ОАЭ пришлось 10,2% финансового богатства Ближнего Востока и Африки, и эта доля будет только увеличиваться, по прогнозам Boston Consulting Group. К 2026 году финансовое благосостояние ОАЭ должно вырасти до 1 триллиона долларов.

В середине 2022 года темпы роста экономики Дубая достигли наивысшего уровня со времени лета 2019 года, что говорит об успешном преодолении последствий пандемии, как показывает отчёт Standard & Poors.

Привлечение талантливых людей со всего мира

Более 80% населения Дубая — экспаты. В Дубай приезжают предприниматели, артисты, студенты и квалифицированные работники со всего мира благодаря большому количеству виз и эмиграционных программ.

Чтобы стимулировать деловую активность иностранцев, созданы фризоны, где действуют особые налоговые и экономические режимы.

Огромное кол-во миллионеров

Также Дубай — это точка притяжения миллионеров, количество которых в городе неустанно растёт. Благодаря этому к 2030 году Дубай войдёт в топ-20 богатейших городов мира, считают аналитики Henley & Partners. Пока на 2022 год в Дубае живёт 67 900 миллионеров и 13 миллиардеров.

Стабильная валюта

Дирхам ОАЭ привязан к доллару с 1978 года по курсу 1 $ = 3,67 AED. Отсутствие валютных колебаний защищает экономику ОАЭ от скачков цен и бегства капитала.

Безопасность

Дубай – один из самых безопасных городов в мире. Это делает его отличным местом для инвестирования в недвижимость.

Шикарные пляжи

Дубай – известное во всем мире круглогодичное туристическое направление для семейного и активного отдыха, манящее своим теплым солнечным климатом, белыми песчаными пляжами и лазурными водами Персидского залива. В Дубае более 345 дней в году – солнечные. Тепла и солнца здесь – в избытке и летом, и зимой. Летом средняя температура воздуха составляет около + 40°С, зимой – +20-23°С днем и около +15°С ночью.

В летние месяцы, особенно в июле-августе, конечно, жарковато, зато все остальное время погода в Эмиратах очень приятная. Особенно осенью и весной, когда можно большую часть суток проводить на открытом воздухе наиболее комфортно. Дожди бывают редко, преимущественно в период с ноября по март. Количество осадков составляет около 120 мм в год. Температура морской воды на пляжах Дубая практически не опускается ниже +25°С. Исключение составляют только зимние месяцы, когда море может охладиться до +20 градусов. Сильные штормы в Персидском заливе бывают крайне редко. Большую часть года море спокойное, высота волн у побережья не превышает 0,5 м.

Транспортная доступность

Географически Дубай расположен очень выгодно. В пределах 4 часов авиаперелета от Дубая проживает треть населения Земли. Так перелет, скажем, из Москвы занимает всего пять часов. При этом Дубай находится в том же самом часовом поясе, что и Москва, т.е. для жителей центральных регионов России отсутствует временной сдвиг, требующий адаптации при дальних путешествиях. А поскольку международный аэропорт Дубая находится в черте города, то и трансфер из аэропорта занимает не более получаса. На сегодня из Москвы, Самары, Екатеринбурга и ряда других крупных городов России осуществляются прямые регулярные и чартерные рейсы таких авиакомпаний, как Emirates Airlines, Flydubai, «Аэрофлот», «Трансаэро», S7 и других. Например, авиакомпании Emirates Airlines и «Аэрофлот» ежедневно выполняют по два регулярных рейса по маршруту Москва – Дубай.

Развитая инфраструктура и высокое качество жизни

Дубай – современнейший мегаполис. Многие называют его «городом будущего», и они недалеки от истины. Удивительный город, выросший на краю пустыни, будто бы создан для того, чтобы поражать воображение человека. Уходящие в облака небоскребы, огромные аэропорты, ультрасовременное метро, обходящееся без машинистов, потрясающие торговые центры с настоящими ледовыми катками и горнолыжными спусками…

Здесь всё создано для максимального комфорта. Развитая сеть дорог высочайшего качества практически лишена такого порока как пробки, хотя на два миллиона жителей Дубая приходится более миллиона автомобилей.

Недавно были опубликованы результаты исследования качества жизни Worldwide Quality of Living Survey, ежегодно проводимого британской компанией Mercer Human Resource Consulting. За базовый город для построения рейтинга традиционно принимается Нью-Йорк. По качеству жизни и, как следствие, привлекательности для экспатриантов, Дубай занимает 75-е место среди 221 крупнейших городов мира (Нью-Йорк – 49-е), а по показателю развития инфраструктуры – 35-е место (Нью-Йорк – 32-е). Эксперты составляли рейтинг на основе анализа 39 критериев по каждому городу, включая политическое, экономическое и экологическое положение, факторы персональной безопасности, уровень образования, транспортных услуг и бытового обслуживания. А по версии независимого экспертного совета Legatum Institute из Лондона Объединенные Арабские Эмираты признаны лучшей для проживания арабской страной, также попавшей в рейтинг 50-ти лучших стран мира.

Центр деловой активности

Как уже упоминалось, Дубай, в отличие от большинства аналогичных курортных направлений, является крупным мегаполисом, что позволяет, проживая на курорте, вести еще и активную деловую жизнь. Дубай расположен на пересечении воздушных и морских торговых маршрутов между Европой, Африкой и Азией, что обусловливает его развитие как крупнейшего центра деловой активности в регионе Ближнего Востока и Северной Африки. Для этого здесь есть практически всё: свободные экономические зоны, в которых размещены региональные штаб-квартиры ведущих международных компаний, крупнейший в регионе морской порт с современной инфраструктурой, действующий Дубайский международный аэропорт и новый аэропорт имени Шейха Мактума, который после полного ввода в эксплуатацию должен стать самым большим в мире.

Кстати, по последним данным Международного Совета аэропортов (Airport Council International) Дубайский международный аэропорт (Dubai International Airport) занимает 4-е место в мире по показателю международного пассажиропотока и 6-е место в мире по объему грузоперевозок. Дубайский международный аэропорт является единственным в десятке крупнейших аэропортов мира, показывающим двузначные темпы роста в течение последних нескольких лет. На сегодняшний день Дубайский международный аэропорт обслуживает более 130 авиакомпаний, осуществляющих рейсы по более чем 220 направлениям на пяти континентах. Аэропорт является крупнейшим региональным воздушным транспортным центром и обеспечивает около 30% всех пассажирских авиаперевозок в ближневосточном и североафриканском регионах.

Комфортный налоговый режим

В Дубае нет налогов на доходы физических лиц, в том числе на доходы от работы по найму, сдачи недвижимости в аренду, на дивиденды и ценные бумаги. Также отсутствует ежегодный налог на недвижимость и налог на наследство. Корпоративный налог на прибыль пока составляет 0%, но будет введён уже в 2023 году.

Стоит отметить, что сама по себе резидентская виза не делает её держателя налоговым резидентом Эмиратов. Иностранец становится налоговым резидентом другой страны, если суммарно пребывает в ней больше 183 дней в году.

Низкие цены и гибкие планы оплаты

Одним из наиболее очевидных плюсов вложений в новостройку до завершения объекта является то, что еще не построенные проекты предлагаются по значительно более низким ценам. Привлекательные предложения и гибкие схемы выплат при покупке недвижимости off-plan делают инвестиции в строящееся жилье более доступными и практичными по сравнению с готовыми домами. Инвесторы получают прибыль выше, покупая по более низкой цене, а также больше возможностей выбора при ограниченном бюджете.

Практически каждый месяц в Дубае объявляются новые проекты, и девелоперы вынужденно конкурируют по ценам и выгодным схемам оплаты. Например, существует оплата 50/50, где одна половина стоимости вносится в качестве предоплаты, а вторая по завершении проекта. Также бывает план оплаты «1% в месяц».

Отличная доходность от сдачи в аренду

Одна из причин, по которой столько иностранцев заинтересованы в инвестициях в недвижимость Дубая, в том, доходность от сдачи в аренду может достигать 10%, а в некоторых случаях и 15% в год, в зависимости от района и объекта. Это намного выше, чем во многих американских городах.

Большая доходность off-plan проектов

Большая разница в цене на строящееся и готовое жилья. Такая разница на некоторые объекты может достигать 30%. Что позволяет инвесторам заработать хорошо и быстро.

Минимальный комплаенс и приватность для инвестора

Главным магнитом являются невысокие требования к объяснению происхождения средств и то, что в Дубай достаточно легко перевести деньги из России. Покупатели недвижимости в Дубае могут оплачивать сделки хоть наличными, хоть криптовалютой.

Именно слабый комплаенс привлек в Дубай поток денег со всего мира и способствовал росту рынка недвижимости, а также обогатил местных банкиров и бизнес-элиту. Возможно это стало благодаря «административным лазейкам и слабой правоприменительной практике», считают в Фонде Карнеги. Впрочем, за последний год рынок Дубая стал более прозрачным — в рейтинге JLL Global Real Estate Transparency Index 2022 он занимает 31 место.

От наиболее прозрачных рынков мира — США и Великобритании — Дубай отличает то, что в данных Земельного департамента Дубая нет информации о владельцах недвижимости. Дубай — это один из крупнейших рынков, где покупатель недвижимости до сих пор может остаться анонимным.

Достаточно выплатить 40% стоимости

Выплатив 40% от стоимости объекта, вы можете распоряжаться с ним так, как захотите. Вы становитесь полноправным владельцем. Поэтому можете использовать как собственное жилье, перепродать, сдать в аренду.

Минусы покупки недвижимости в Дубае

Визовый режим

Обратной стороной высокого уровня безопасности в ОАЭ являются жесткие критерии отбора при получении резидентских виз для проживания в стране. Согласно федеральному законодательству Объединенных Арабских Эмиратов, право на получение визы имеют собственники жилья, стоимостью от 1 млн дирхамов ОАЭ (примерно 274 тысяч долларов США). Если стоимость недвижимости меньше, то получить визу на основании владения недвижимостью в Эмиратах нельзя. В этом случае, для постоянного проживания в стране можно зарегистрировать свою компанию (от 5500 долларов США), устроиться на работу в какую-либо из местных компаний, поступить в местное учебное заведение или получить семейную визу от близкого родственника, уже имеющего статус резидента.

Выбор неправильного застройщика

Если вы планируете купить квартиру в новостройке в Дубае, убедитесь в авторитетности застройщика. В идеале это должна быть известная компания с большим опытом и хорошей репутацией на рынке недвижимости.

Покупка объекта в районе с более низкой доходностью от аренды

Помните, что одна из важнейших причин инвестировать в недвижимость в Дубае заключается в том, что вы можете получить отличный доход от аренды. Можно получить до 7% за сдачу в аренду виллы и до 15% за аренду апартаментов. Однако такая ситуация не во всех районах. Рекомендуется провести анализ рынка, чтобы узнать, в каких районах города самая высокая доходность от аренды.

Выбор неправильного района

Хотя большинство районов Дубая довольно продуманы и успешны, есть некоторые районы, в которых отсутствуют удобства. Если вы купите недвижимость в одном из этих районов, вы можете не получить прирост капитала или доход от аренды, на который могли бы рассчитывать.

Культурные особенности

Дубай – это современный многонациональный мегаполис, в котором рука об руку живут люди разных национальностей, культур и вероисповеданий. Дубай – самый лояльный из семи эмиратов федерации по отношению к иностранцам, а местное население здесь составляет менее 10% жителей.

Тем не менее, ОАЭ официально являются мусульманской страной со своими законами, обычаями и традициями, что накладывает определенный отпечаток на повседневную жизнь населения. Здесь существуют довольно строгие нормы поведения, особенно в общественных местах. И хотя, по признанию многих экспатриантов, на образ их жизни существующие ограничения практически не влияют, наличие культурных различий и особенностей нельзя скидывать со счетов.

Большие расходы на содержание недвижимости

Владелец недвижимости в Дубае несет ответственность за её надлежащее содержание и обязан оплачивать расходы на её обслуживание (т.н. Maintenance Fees или Service Charges), устанавливаемые управляющей компанией или Ассоциацией собственников жилья (если таковая уже создана). Плата за обслуживание включает расходы на охрану здания, уборку зон общего пользования, вывоз мусора, поддержание инфраструктуры (парковки, бассейны, спортзалы, зоны отдыха) и т. п. Как правило, такие платежи взимаются ежегодно и для Дубая составляют, в зависимости от проекта, где-то от 20 до 80 долларов за кв. м в год.

Когда недвижимость арендуется, расходы на её обслуживание покрываются за счет рентного дохода. Однако если недвижимость не сдается в аренду, расходы на её содержание необходимо учитывать, вне зависимости от того, используется она или нет.

Сложности кредитования

Мировой финансовый кризис заставил банки в ОАЭ пересмотреть правила и критерии выдачи кредитов на приобретение недвижимости. И, хотя в последнее время отчетливо прослеживается тенденция к увеличению числа выдаваемых ипотечных кредитов, получить такой заем иностранцу, не имеющему статус резидента ОАЭ, в настоящий момент практически невозможно. Ипотечные кредиты на сегодняшний день выдаются, в основном, работникам государственного сектора, а также сотрудникам крупных компаний, не попавших в «черный» список. Как правило, для получения финансирования необходимо оплатить минимум 30% стоимости недвижимости, а минимальный ежемесячный доход заемщика должен быть не менее 5 тысяч дирхамов ОАЭ (примерно 1400 долларов США).

Опасность рыночных колебаний

Эксперты прогнозируют высокий доход от сдачи жилых помещений в аренду в Дубае. Покупка квартиры на стадии котлована в Дубае открывает перед инвестором возможности для наращивания капитала. Но ситуация может измениться. Между покупкой недвижимости и получением ключей может произойти что угодно: мы видели это в период кризиса 2008 года и в 2020 году во время пандемии. Помните об этом и принимайте взвешенное решение, когда решите инвестировать в строящуюся недвижимость в Дубае.

Много подводных камней при покупке off-plan

Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость off-plan, инвестор должен помнить о возможных рисках. Вот основные проблемы, с которыми могут столкнуться инвесторы при рассмотрении вопроса о покупке недвижимости на этапе строительства в Дубае.

Перенос сроков

Будьте готовы к задержке сдачи объекта при покупке квартиры или дома на раннем этапе строительства (off-plan). Это одна из наиболее распространенных неприятностей, с которой сталкиваются покупатели строящейся недвижимости. Такая проблема может стать решающим препятствием, особенно для тех, кто вынужден снимать жилье, пока строительство его квартиры не завершено. Лучше иметь план на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы перенос сроков не застал врасплох.

Ожидание/реальность

Несоответствие ожидаемого и действительного – проблема, которая существует во всех странах и не всегда зависит от того, покупаете вы off-plan или готовое жилье. Плесень в квартире, тонкие перекрытия и отличная слышимость, плохая система кондиционирования – вот лишь несколько возможных недостатков жилья, о которых сложно узнать заранее. В этом плане попытка сэкономить при покупке недвижимости в Дубае может обернуться большими тратами на устранение недочетов.

Выбирая off-plan, инвестор вынужден принимать решение о покупке на основе картинок на сайте и брошюр с планировками. Качество используемых строительных материалов может повлиять на конечный результат. Обязательно изучите репутацию застройщика, у которого планируете покупать, и ознакомьтесь с его готовыми объектами. Для безопасности инвестиций при покупке недвижимости в Дубае на стадии застройки нелишним будет нанять независимого эксперта, который даст оценку девелоперу и самому проекту.

Отсутствие постоянной массы населения

Важный риск — это отсутствие постоянной массы населения, большая часть спроса базируется на экспатах, которые живут в этой стране, пока у них есть работа и пока в Дубае есть экономика. Именно из-за них в Дубае есть реальный спрос на аренду. Если произойдет мировая коррекция, то количество рабочих мест в Дубае сократится, количество пользователей этих метров снизится и вместе с этим снизятся и цены. С другой стороны, если это произойдёт, то одновременно подешевеют и все другие виды активов, поэтому нельзя сказать, что это проблема самого Дубая.

Юридические проблемы

Законы в Дубае отличаются от привычных нам, и в судебных делах местные жители часто имеют преимущество перед иностранцами. Это значит, что столкновение с юридическими проблемами при покупке или продаже недвижимости может иметь неблагоприятные последствия. Чтобы их избежать, нужно быть внимательными, подписывая юридические документы. Не спешите с покупкой. Проведите проверку данных всех лиц, с которыми вы имеете дело, проверьте право собственности на любую недвижимость, которую вы собираетесь купить, а в идеале наймите хорошего юриста.

Выводы

Покупка недвижимости – это важное финансовое решение, при котором рекомендуется быть осторожными. Для начала стоит проконсультироваться с опытными финансовыми консультантами и юристами.

Покупать недвижимость в Дубае достаточно безопасно. Однако, как и везде, существуют свои нюансы. При покупке недвижимости в Дубае следует  ориентироваться на две основные стратегии: либо сдавать недвижимость в аренду, либо покупать  на ранних стадиях строительства и перепродают по возросшей цене.

Приобретая недвижимость в Дубае, вы получаете:

• недвижимость на знаменитом курорте до которой можно быстро и легко добраться;
• недвижимость в одном из лучших для проживания мегаполисов мира;
• недвижимость в крупнейшем деловом центре региона;
• недвижимость с прозрачным правовым титулом;
• недвижимость в безналоговой юрисдикции;
• качественную недвижимость по доступной цене;
• недвижимость в одном из самых безопасных городов мира;
• недвижимость, приносящую высокий рентный доход.

Прогноз по рынку

Следует понимать, что чем больше нестабильности снаружи, тем больше денег устремляется сюда.

А власти Дубая регулярно вводят новые визовые программы с более мягкими требованиями для квалифицированных специалистов и новые правила, повышающие прозрачность транзакций. Дубай уже привлекает много квалифицированных и состоятельных мигрантов из других регионов. Сейчас там проживает 67 900 долларовых миллионеров и 13 миллиардеров, а Henley & Partners, например, считают, что количество богатых жителей в Дубае будет стремительно расти и к 2030 году Дубай войдёт в двадцатку самых богатых городов мира. Это неудивительно — это одно из немногих мест в мире, где нет налогов.

Учитывая вышесказанное становится понятно, что в целом, прогноз на экономическую ситуацию в Дубае перспективный. На горизонте следующих 5-10 лет экономика будет стабильной.

Но стоит понимать, что  в будущем цены не будут расти с такой же скоростью, как сейчас, — скорее всего, они будут относительно ровными. Особенно, если учитывать, что новое строительство в Дубае опережает рост населения, и возможно, что скоро мы увидим избыток предложения.