Как заработать на недвижимости Дубая в этом году

Рынок недвижимости в Дубае

О том, что крупнейший город Объединённых Арабских Эмиратов является настоящей Меккой для туризма, знают многие. Но а как там обстоят дела с жильём?

Дубай — это развивающийся в геометрической прогрессии эмират с железобетонной экономикой. Город перспектив, роскоши и бизнеса, при этом безопасный, юридически защищённый и наименее коррупционный.

Земельный департамент Дубая с начала 2022 зарегистрировал на 75% больше сделок с недвижимостью по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. При этом сумма всех этих сделок выросла на 145%.

Такой существенный минус, как специфический климат с порой испепеляющей жарой, не умаляет достоинств направления. Стремительное развитие (с внушительным новым генпланом до 2040 г.) и колоссальные вложения обещают невозможное, вплоть до изменения климатических условий искусственным вмешательством.

С 2020 года жилищный рынок в эмирате побил все рекорды по росту, в том числе благодаря инвестициям извне. Государственная поддержка инвестиционной политики с помощью реформ и упрощения визового режима, перспектив для релокации бизнеса, создаёт благодатную почву и высочайший потенциал рынка в Дубае.

Так, по данным CBRE (некогда крупнейшей международной консалтинговой компании), средние цены на жилье в эмирате по сравнению с прошлым годом выросли на 11,3% за первый квартал нового года. Рост цен на квартиры составил порядка 10%, а элитное и премиум жильё — более чем на 20%.

При этом пик цен ещё далеко, и сегодня “взойти на борт этого лайнера” — очень своевременное решение.

Так что крупнейший город ОАЭ вполне заслуженно конкурирует с Москвой и Санкт-Петербургом за кошельки российских инвесторов. Кстати, а чем рынок недвижимости в РФ отличается от дубайского? Есть ли отличия в вопросах покупки и оформления жилья?

Сфера недвижимости здесь не агрессивна, безопасна и максимально лояльна к инвесторам. Стать обладателем собственных квадратов в фантастическом городе гораздо проще, чем в России. Особая система рассрочки на новостройки позволяет совершить сделку при внесении 15-20%, а дальше оплачивать кварталами или полугодиями от 5%.

Московский рынок – более локальный, все участники сосредоточены внутри. В то время как развитие эмирата нуждается в инвесторах. Именно для них и придуманы льготные условия рассрочки.

Ещё одно отличие от московского рынка – отсутствие налоговой нагрузки на недвижимость, на доходы физических лиц (НДФЛ), на прирост капитала, наследование. При регистрации сделки однократно вносят 4% от стоимости объекта. Инвестировать можно в активы в долларах и евро.

Эти условия, а также нейтралитет города в политической ситуации, позволил ему захватить большую долю российских инвесторов. О чём и свидетельствуют рекорды продаж.

Цены на недвижимость в Дубае

Недвижимость покупают и продают с разными целями. Первая и самая очевидная: жить в ней самому. Если рассматривать Дубай именно как место для жизни, то это достойный выбор. В крупнейшем, богатейшем городе Арабских Эмиратов прекрасные детские сады, школы, хорошая медицина и очень низкий уровень преступности. Цены весьма высокие, но не настолько, чтобы шокировать, например, москвича. И это относительно компенсируется довольно гуманной системой налогообложения.

Цены на недвижимость в Дубае начинаются от $ 150 тысяч. Если вас заинтересовала однокомнатная квартира в районе Бизнес-Бэя, центрального района, который сейчас активно застраивается, то готовьтесь заплатить от $ 350 тысяч. Близость к морю поднимет стоимость объекта до $ 500 тысяч. Достойную виллу на этапе строительства можно купить за сумму от $ 1 млн. На знаменитом искусственном острове Пальма Джумейра объекты продаются за $ 6 млн.

Кстати, если говорить об элитной недвижимости, то в Дубае цены на подобные объекты ниже, чем в целом по миру на 20−80%: за $ 1 млн там можно купить 105 квадратных метров, а, например, в Нью-Йорке или Лондоне — только 33 квадратных метра.
Лучший способ сэкономить на покупке или заработать в дальнейшем — инвестировать на раннем этапе. Если строительство перспективного здания еще на стадии котлована, самое время подключаться к проекту.

Процесс покупки, налоги и сборы

Процесс покупки состоит из стандартных шагов, которые сопровождают большинство сделок с зарубежной недвижимостью: найти подходящий объект ― подписать договор ― внести задаток ― зарегистрировать недвижимость на имя нового собственника и оплатить необходимые сборы. 

Сегодня перед проведением сделки также потребуется удостовериться в доступности банковских переводов: практика показывает, что сделки проходят без ограничений, но банки могут потребовать дополнительные документы по сделке от застройщика для подтверждения валютного перевода из РФ. 

Инвесторы должны заплатить регистрационный сбор (Dubai Land Department transfer fee) в размере 4% от стоимости объекта. В некоторых случаях сбор делится пропорционально между покупателем и продавцом. Также покупатель оплачивает регистрационный взнос в зависимости от типа недвижимости (от 2 тыс. до 500 тыс. дирхам). Чтобы получить свидетельство о праве собственности, необходимо оплатить пошлину в локальном суде ($70). 

С дополнительными затратами могут столкнуться инвесторы, которые планируют сдавать недвижимость в аренду через локальное агентство по сдаче в аренду: оно может брать около 5-7% арендного дохода. Но при этом сам инвестор получает от 7% регулярной годовой доходности при долгосрочной аренде и 10-11% при краткосрочной.

Законодательство Дубай в сфере недвижимости

Многие законы, принятые 10 и более лет назад, действуют и сейчас. Иногда вносятся правки, но это точечные изменения.

Для иностранцев один из главных законопроектов вступил в силу в 2006 году. Он называется «О регистрации недвижимости».

С тех пор все гости страны могут свободно покупать жильё в Эмиратах и вступать в права. Кроме покупок иностранец имеет право на длительную аренду недвижимости. Все операции контролирует Земельный департамент.

В 2009 году название «Земельный департамент» было изменено на «Департамент земельных ресурсов и собственности». Тогда появился новый орган, занимающийся исключительно недвижимостью.

Департамент земельных ресурсов и собственности с тех пор стал серьёзно походить к нарушениям обязательств. Если покупатель не выплачивает застройщику средства, нужно уведомить Департамент, а уже потом принимать решение о прекращении сотрудничества.

Нарушителю приходит просьба об уплате долгов за последующий месяц. Если уведомление было проигнорировано, то есть разные варианты разрыва договора в зависимости от стадии строительства.

В 2007 году был принят закон о регулировке сдачи недвижимости в аренду. Проект не касается гостиничного бизнеса и съёма служебного жилья. С того времени каждая договорённость об аренде стала подтверждаться печатным договором. В нём прописывают сроки проживания, условия оплаты и обязанности каждой стороны.

Причиной для выселения может быть порча имущества, долги по оплате, но не сдача жилья другому человеку.

В 2008 году был принят закон о совместном владении одним объектом. На каждого владельца налагаются обязательства. Необходимо вступить в Ассоциацию владельцев недвижимости общего пользования. Её цель – заключать договора и консультировать по юридическим вопросам.

Законодательство охраняет инвесторов от мошенничества и гарантирует безопасность сделок.

Преимущества инвестирования в Дубай

Стабильный курс дирхама к доллару на протяжении более 20 лет.Нейтральная политика ОАЭ: не вмешивается в международные споры, не вводит санкции.Недвижимость стабильно ежегодно растет в цене.Возможность покупки строящейся недвижимости в рассрочку.В Дубае очень низкий уровень преступности, безопасно.Можно купить недвижимость дистанционно, за криптовалюту. Ипотечное кредитование.Отсутствует налог на доход.Высокий спрос на аренду жилья.Возможность оформления резидентской визы за покупку недвижимости.Некоторые застройщики после покупки апартаментов предлагают гарантированную доходность в течение нескольких лет (5-10%). Согласно Urban Master Plan к 2040 году Дубай должен стать лучшим местом для жизни.Сделка с недвижимостью регистрируется в Земельном Департаменте.Конфиденциальность данных (о покупке не сообщают в страну, где вы имеете гражданство).При покупке недвижимости на сумму от 205 000 долларов в Дубае дается резидентская виза для всех членов семьи

С 1 сентября при покупке новых объектов на сумму от 545 000 долларов выдается золотая виза на 10 лет.

6 причин инвестировать в недвижимость Дубая

1. Дубай — мировой лидер роста элитной недвижимости: за год она подорожала на 88,9%, а рынок аренды вырос на 27%.

2. При покупке недвижимости от 205,000$ можно получить резидентскую визу. При этом подтверждать свои доходы не нужно, как например в Турции.

3. В Дубае один из самых выгодных показателей окупаемости — выше чем в Лондоне, Париже и Мюнхене.

4. Только 5% от общей доли экономического роста занимает нефтяная отрасль, остальное —туризм.
5. Налог на частный капитал и ваши доходы — 0%.
6. Сейчас население Дубая — 3,5 миллиона человек. Через 15 лет, по плану развития Дубая, цифра взлетит в 2 раза, что увеличит спрос на недвижимость.

Доход от аренды жилой недвижимости в ОАЭ

Согласно данным Property Monitor, доход от сдачи в аренду в ОАЭ варьируется от 3,73 до 9,76% годовых, в зависимости от типа недвижимости и района, в котором она находится.

Существуют три основные особенности съема жилья в ОАЭ:

1. Заключение контракта происходит между собственником и арендатором. Присутствие третьих лиц в этом процессе не обязательно.
2. Большая часть контрактов оформляется минимум на один год. Оплачивать жилье необходимо по графику, раз в 3‒4 месяца. В редких случаях допускается возможность оплаты раз в месяц или неделю (чаще встречается в апарт-отелях).
3. За нарушение сроков аренды (преждевременный съезд) контракт расторгается, при этом арендатор должен выплатить компенсацию в размере двухмесячной аренды.

На размер прибыли также влияет вид аренды. В ОАЭ получать на рынке стабильный годовой доход от аренды можно тремя способами:

• Путем долгосрочной аренды.
• Краткосрочной аренды.
• Посуточной аренды.

Рассмотрим особенности каждого вида.

Долгосрочная аренда

Самый популярный в Дубае вид аренды, обычно заключается на несколько лет. Доход от долгосрочной аренды варьируется от 4,3 до 8,4% годовых.

Для владельца есть выгодная льгота. Если управление собственностью передано управляющей компании, то он не должен уплачивать каких-либо комиссий. Ежегодная комиссия также может взыматься с арендатора, обычно эта сумма не превышает 5% и учитывается в контракте между сторонами.

Для заключения контракта вам понадобится иметь документ, удостоверяющий личность (достаточно паспорта), и бумаги, подтверждающие право владения объектом.

Оплаты между сторонами и выплаты комиссий можно совершать удаленно через сервисы Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) и Агентства регуляции недвижимости (RERA).

Заключается договор, в течение которого арендатор не может выехать из квартиры, не заплатив компенсацию арендодателю. Последний имеет право выселить жильца, но не без финансовых потерь для себя.

Комиссию можно выплатить как одним авансовым платежом на год или же разделить на периоды в 3 – 4 месяца. Это обсуждается с управляющей компанией.

Краткосрочная аренда

Наиболее привлекательный для инвесторов вариант, позволяющий получить в 1,5-2 раза больше прибыли. Собственник должен получить лицензию на год стоимостью 600 долларов и заключить договор с управляющей компанией. Это условия для краткосрочной аренды. Сама аренда заключается на периоды от нескольких месяцев до года. Управляющая компания также будет отвечать за сохранность и чистоту объекта недвижимости до и после заселения жильцов. По закону управляющие компании могут удерживать до 20% от стоимости аренды, но реально гораздо меньше.

Посуточная или отпускная аренда

Это еще один вариант для лиц, приобретающих в Дубае недвижимость для сдачи в аренду. Он предполагает сдачу жилья на очень короткий срок, например, на один день или на время отпуска. За последние несколько лет этот способ стал очень популярным, в том числе благодаря высокой доходности.

Пик спроса на такое жилье приходится в туристический сезон или в преддверии грандиозного события, например, во время проведения выставки «Экспо-2020».

В чем плюсы:

• Через недвижимость проходит больше арендаторов.
• Договор можно оформить на разовое или длительное пользование.
• Арендная ставка выше.

Минусы:

• Больше расходов на содержание.
• Сезонность.

Сдача в аренду гостиничных номеров с гарантированной доходностью

Этот тип недвижимости обычно сдаётся через гостиницу или через управляющую компанию, сотрудничающую с отелем. Арендатор в данном случае не может выбрать, какая именно УК будет управлять арендным бизнесом, как и не может заниматься сдачей самостоятельно.

Собственник отеля может предложить инвестору выбрать между гарантированной и негарантированной доходностью. Негарантированная доходность скорее всего будет выше, чем гарантированная, но — по главному принципу рынка — будет сопряжена с большими рисками.

Если вы склоняетесь к гарантированной доходности, то внимательно читайте условия договора и обязательно сравните стоимость вашей потенциальной покупки с ценами за похожие объекты на рынке. Если собственник предлагает очень высокую гарантированную доходность, есть вероятность, что эта доходность уже заложена в стоимость объекта, и в течение действия договора собственник будет выплачивать вам ваши же деньги, а после окончания гарантии доходность упадёт.

Также стоит понимать, что когда отель даёт покупателю гарантированную доходность, он оставляет какую-то часть прибыли себе. К примеру, если чистая доходность — 12%, то отель может оставить 7% себе и 5% гарантированной доходности выплатить клиенту.

У покупки отельных юнитов с гарантированной доходностью есть и другие нюансы:

Когда отель предлагает гарантированную доходность, как правило, он делает это на долгий срок — например, на 10 лет.

При этом в течение этих 10 лет рынок будет расти, тогда как некоторые отели могут захотеть прописать в договоре, что гарантированная доходность, условленная при подписании договора, не будет индексироваться.

Если покупатель захочет перепродать свой юнит, то ему может быть сложно найти покупателя на объект с договором о гарантированной доходности на такой долгий период. Доходность останется точно такая же, как в изначальном договоре, — на первую сумму, которую заплатил первый покупатель. Следовательно, если первый покупатель будет перепродавать юнит по более высокой цене до окончания гарантии, то у следующего покупателя будет ниже доходность.

Процесс сдачи недвижимости в аренду

Без лицензии сдавать недвижимость в Дубае вы можете на длительный срок от одного года. Это прописано в законе №26 от 2007 года. В ином случае вам придется получить лицензию, которая стоит примерно $600 и выдается на год.

Все контракты по аренде должны быть зарегистрированы в специальной системе Ejari. Это можно сделать через интернет, достаточно лишь ввести минимальные сведения о договоре:

• информацию об объекте недвижимости;
• сведения об арендодателе и арендаторе;
• условия.

Контракт защищает обе стороны: съемщик жилья не может расторгнуть договор и съехать, пока не закончился его срок действия, без штрафа. Вы, в свою очередь, тоже не можете его выселить.

Рекомендуется заключить договор с управляющей компанией, которая возьмет на себя поиск арендаторов, контроль сохранности и обеспечение чистоты недвижимости. При долгосрочной аренде комиссия в размере 5% взимается только с арендатора, для собственника услуги бесплатны. В случае краткосрочной аренды УК удерживают до 20% от средств, которые поступают от съемщика.

В среднем долгосрочная аренда приносит 7–10% годовых от стоимости объекта на сегодняшний день и зависит от:

• категории недвижимости;
• стоимости ее обслуживания;
• расположения и близости к морю;
• спроса и заполняемости;
• наличия аналогичных предложений на рынке.

Давайте посчитаем, на какой доход вы можете рассчитывать, исходя из вышенаписанного. Если вы купили жилье за $300 000, на момент введения в эксплуатацию оно будет стоить $600 000, то ваш доход будет составлять примерно $42 000–$60 000 в год. Получается, вы сможете окупить вложения за 7–9 лет.

Расчет суммарного дохода от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду в Дубае за 8 лет.

Краткосрочная аренда выгоднее для инвестора. Она приносит до 15% годовых. Таким образом, вы можете пассивно зарабатывать до $90 000 ежегодно и окупить свои вложения еще быстрее.

Сдача в аренду нежилого помещения

Сдача нежилого помещения в аренду начинается с поиска арендатора – самостоятельно или при помощи агентства. С найденным арендатором подписывают договор, в котором четко прописаны все важные пункты, включая:

• Арендную стоимость;
• Условия аренды помещения и оплаты;
• Срок действия аренды;
• Условия продления аренды;
• Дополнительные расходы в период эксплуатации недвижимости и их распределение между участниками сделки;
• Ответственность за нарушение условий арендного договора.

Такой способ получения дохода стабилен и надежен. Обычно договор подписывается сроком на 10-15 лет, в течение которого собственник получает 6-10% годовых, а арендаторы не могут съехать раньше положенного времени без уплаты внушительного штрафа.

Особенности аренды в Дубае

Главное, что стоит знать при работе с арендой — в Дубае введены регуляции того, насколько можно увеличивать или уменьшать ставки.

Это может показаться неудобными ограничениями, однако, учитывая историю этого сектора в 2000-х и начале 2010-х годов, данные регуляции полезны не только арендаторам, но и самом арендодателям. Они предотвращают участие на рынке недобросовестных спекулянтов, защищают владельцев недвижимости от демпинга ставок и, наоборот, от перегрева цен на рынке.

Регуляция движения цен были введены в 2013 году и изложено в Постановлении № 43.

Условия регуляций следующие:

• Если цена аренды объекта недвижимости до 10% ниже чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник не имеет права повышать арендную ставку.
• Если цена аренды объекта недвижимости на 11–20% меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 5%.
• Если цена аренды объекта недвижимости на 21–30% меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 10%.
• Если цена аренды объекта недвижимости на 31–40% меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 15%.
• Если цена аренды объекта недвижимости на 40 и более процентов меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 20%.

Из тех же соображений был введен предел ставки, который каждый год определяется через Индекс Аренды Недвижимости (Property Rent Index), измеряемый Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD) и Агентство регуляции рынка недвижимости (RERA).

При этом и для арендаторов и для арендодателей существует специальный калькулятор расчета ставки для конкретной недвижимости, предоставляемый сервисами RERA.

Калькулятор позволяет рассчитать адекватную ставку аренды через учет следующих параметров:

• Тип собственности: жилая, коммерческая, производственная собственность или собственность для размещения персонала.
• Дата истечения срока аренды.
• Главная зона расположения собственности (Дейра, Бур-Дубай, под которой подразумевается любая иная зона Дубая + учитывается возможность того, что собственность находится в безусловном владении).
• Если рассчитывается ставка для жилой недвижимости, то нужно выбрать, является ли недвижимость апартаментами или виллой.
• Община или суб-община, с которой связана данная собственность.
• Число предоставляемых жилых помещений.
• Текущая годовая сумма аренды.

Для арендодателей существуют разные гарантии. Например, законом подразумевается, что если арендатор раньше срока разрывает договор или съезжает из арендованного жилья, то он обязан полностью оплатить два последующих месяца аренды, чтобы компенсировать внезапные потери прибыли владельца собственности.

Арендодатели практически не платят налоги. Даже уплату разных комиссий возможно избежать, например заключив договор с какой-либо управляющей компанией, которая будет управлять состоянием жилья. Или же вложить расходы в контракт с арендатором.

Арендодатель может даже продать жилье через аренду. Для этого разрешается заключить контракт с арендатором по более высокой, чем обычно, цене, в которую входит и плата за проживание, и дополнительные деньги. К концу контракта выплаты сформируют крупную сумму, за которую арендатор и выкупает жилье.

Огромное число инстанций и компаний, с которыми придется столкнуться владельцу арендуемой недвижимости, зарегистрированы или отмечены в реестрах DLD, поэтому при спорных ситуациях Департамент берет на себя обязательства защиты арендодателя.

Вы можете более подробно ознакомиться с юридическими и экономическими аспектами защиты и регуляции рынка на официальных сайтах RERA и DLD.

Мы также предлагаем вам ознакомиться с правилами и юридическими нюансами приобретения недвижимости в Дубае в нашей статье «Подготовка и оформление документов для покупки недвижимости в Дубае».

Перепродажа квартир в Дубае

Согласно последним данным продажи недвижимости в Дубае достигли своего пика – 4643 сделки за март 2021 года на общую сумму $2,9 млрд. Этот показатель стал рекордным за последние 6 лет. И это не предел!

Пока иностранные покупатели активно вкладываются в свое будущее, а продажи набирают темп, инвесторы извлекают максимум выгоды. Сейчас наиболее подходящий момент для выгодных сделок на перепродаже недвижимости.

Чтобы оптимизировать время на поиски подходящего объекта для перепродажи, важно учитывать актуальный спрос. Сейчас фокус внимания сосредоточен на готовом жилье – 63% (2930 сделок), по сравнению с жильем на этапе строительства – 37% (1713 сделок). Также важно учитывать район. Большим интересом пользуются таунхаусы и виллы в Mohammed bin Rashid City, Dubai Marina, Palm Jumeirah и Jumeirah Village — 11,5%, 9,3%, 7,2% и 8% соответственно.

Доход от перепродажи до 50% годовых

Рекомендуется вкладывать средства в недвижимость на этапе pre-launch или off-plan, то есть, на самом старте продаж и на стадии строительства. Так вы сможете заработать на росте стоимости. Обычно, к моменту ввода жилья в эксплуатацию, оно вырастает в цене в 2 раза относительно вложений.

Таким образом, если вы купите объект за $300 000 на этапе, когда еще даже нет котлована, то через 4 года при получении ключей он будет стоить $600 000. Получается, что ваша доходность в таком случае на 50% годовых выше, чем при покупке вторичного жилья.

Кроме того, застройщики дают возможность оплачивать строящуюся недвижимость частями, по беспроцентной рассрочке. Существует множество схем внесения платежей: 10/90, 20/80, 30/70, 40/60, 50/50, 60/40. Это зависит от того, у какого девелопера вы решите купить жилье.

После того, как вы внесете 30% от стоимости, можно будет продать объект. Через 2 года недвижимость за $300 000 будет стоить в полтора раза дороже — $450 000. Получается, что оплатите вы $90 000, а заработаете $150 000. Чистая прибыль составит $60 000.

Если же вы решите оставить недвижимость себе и не продавать ее, то есть два варианта ее использования для:

• личного проживания;
• сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

Как заработать на офф-план недвижимости

Офф-план недвижимость — это недвижимость, находящаяся в процессе строительства или на этапе проекта. В Дубае предложение новой недвижимости почти всегда превышает спрос.

Строить недвижимость, чтобы заработать на ней через несколько лет — это слишком большие риски. Это привело компании к идее продавать недостроенное жилье инвесторам. Его много, оно разнообразное, но как привлечь людей к покупке «кота в мешке»? Для этого было выработано две основных стратегии офф-плана.

Первая — заниженные сильно ниже рыночных цены покупки.

Вторая — планы выплат, которые привязаны к этапам строительства объекта.

Таким образом, инвесторы платят меньше, чем за готовое жилье.  А чтобы быть уверенными, что они не потеряют и эти суммы, оплата идет только после отчета застройщика о завершении очередного этапа строительства.

Планы таких выплат разные.  Если план, например, подразумевает выплату всей суммы покупки к завершению строительства, а  сам план строительства разбит,на 10 этапов, то и покупатель должен будет платить сумму по 10% на каждый этап. Готов этап — выплачивается 10% от общей цены объекта.

Если план подразумевает выплаты и после получения готового объекта, то можно работать по принципу 50 на 50. Первые 50% выплачиваются по этапам до завершения строительства, а оставшиеся 50% выплачиваются несколько лет после получения готовой недвижимости с периодичностью в месяц.

Предложение офф-план недвижимости очень широкое, оно располагается во всех районах города и касается любых видов и конфигураций собственности.

Для инвестора главным вопросом при инвестиции в офф-план является правильное прогнозирование на ближайшие 3–5 лет. Определяющую роль в строящейся недвижимости играет ее расположение., Поэтому необходимо четко понимать, сможет ли район, в котором вы сегодня приобрели собственность, через 3–5 лет быть привлекательным для арендаторов. Если да, то покупать стоит, если нет, лучше поискать другое предложение.

Выгоды, удобства и гарантии в секторе офф-план

Офф-план недвижимость находится в странной ситуации. По самой концепции приобретения несуществующего жилья является крайне рискованным мероприятием.

Именно поэтому для обеспечения безопасности средств инвесторов государственные агентства и застройщики особое внимание именно для этого типа недвижимости.

Все это приводит по итогу к тому, что офф-план оказывается даже более безопасным средством для вкладов, чем более классические формы реализации недвижимости, например «покупка и удержание».

В 2020 и 2021 году строящаяся недвижимость стала лидером рынка, и в июне-мае 2021 года аналитики все еще отмечали, что инвестиции в офф-план — до сих пор одна из самых безопасных стратегий в 2021–2022 годах.

Офф-план недвижимость обладает самым высоким ROI в секторе, так как итоговая стоимость объекта складывается сразу из нескольких циклов удорожания:

• Естественный рост стоимости объекта по мере строительства.
• Рост рыночной цены из-за растущего спроса.
• Рост стоимости за счет общего роста экономики.
• Развитие зоны вокруг объекта, которая к завершению строительства недвижимости может превратиться в привлекательное туристическое или коммерческое направление, тем самым сделав всю недвижимость дороже.

Отмечаются усилия DLD и RERA по созданию безопасной среды для вкладчиков.

Так например регуляторы имеют целые штаты специалистов, занимающихся проверкой безопасности транзакций между продавцами и покупателями, проверки состояния собственности и ее оценки, создаются специализированные списки проверенных брокеров и агентов, занимающихся работой с офф-план недвижимостью.

Застройщики соревнуются между собой за внимание инвесторов, поэтому постоянно предлагают все новые и более гибкие планы выплат, а банки развивают самые разные способы оплаты транзакций.

Одно из самых интересных нововведений на рынке — возможность приобретать недвижимость даже в случаях, когда и продавец, и покупатель оформили ипотечный кредит — первый все еще не выплатил его за свою собственность, а покупатель не имеет полной суммы, чтобы покрыть цену недвижимости.

Таким образом можно даже не существующий еще объект недвижимости уже купить и продать даже в случае, когда большая часть покупки была осуществлена за ипотечный кредит, которая до сих пор даже не закрыта.

От недобросовестных участников рынка введено множество юридических средств защиты. Так, DLD обязали продавцов оформлять Сертификат об отказе от претензий (NOC) у застройщика, в котором последний расписывает, когда не имеет никаких претензий в продавцу. А застройщика в свою очередь контролируют органы RERA и Департамента.

Как вы могли понять, инвесторам не запрещено перепродавать недвижимость и до завершения ее строительства, так что они не оказываются привязаны к своим активам на годы, в ожидании когда возведение проекта закончится.

Существует целый список мер защиты от задержек строительства, отмены бронирования, мошенничества и недобросовестной спекуляции. Существуют и разные компенсаций при отмене проекта,

Приведем примеры таких мер. Покупатели должны производить оплаты по плану только через список банков, одобренных Департаментом (DLD). Эти банки, в свою очередь, удерживают суммы выплат у себя и переводят застройщику только тогда, когда последний отчитается о завершении соответствующего выплате этапа возведения объекта. При этом сначала специалист банка должен будет проверить состояние завершенной стадии, прежде чем одобрять перевод средств.

Другой закон, принятый недавно, обязывает застройщика и подрядчика вносить в банки залог в размере 20 и 10% соответственно из фонда расходов на строительство объекта.

Таким образом, государство накладывает на застройщиков несколько весомых рисков, которые те понесут, если не выполнят свои обязательства перед инвесторами.

Как выбрать недвижимость в Дубае

Выбрать недвижимость в Дубае самостоятельно очень трудно. Вот некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание:

1. Посмотрите на район, есть ли там необходимая инфраструктура или вокруг простирается пустыня.
2. Изучите застройщика, сколько по времени он строит дома, нет ли у него просрочек.
3. Узнайте, предлагает ли застройщик вариант с гарантированной доходностью на несколько лет от сдачи недвижимости в аренду (срок, размер процентов).
4. Если вы планируете сдавать апартаменты в аренду самостоятельно, то сравните цены в разных районах и уровень спроса на них.
5. Изучите, сколько планируется строящихся объектов или уже имеется вокруг интересующей вас квартиры. Если их много, то продать или сдать жилье в аренду будет труднее.

Посмотрите обязательно это откровенное интервью о подводных камнях, плюсах и минусах инвестиции в Дубае, прежде чем принимать решение о покупке.

Лучшие, самые выгодные районы для инвестирования

Районов в Дубае много, строится и продается огромное количество апартаментов, отелей, квартир в каждом из них. Большой доход можно получить не везде.

Dubai Marina

Привлекает инвесторов, туристов, да и просто тех, кто хочет жить в Дубае. Расположен в юго-восточной части на берегу Персидского залива.

Покупая апартаменты в одной из башен Dubai Marina, вы получаете возможность заниматься в фитнес-центре, посещать хамам, наслаждаться каждый день потрясающим видом из окна.

Квартиры продают с ремонтом и мебелью. В продаже имеются студии, апартаменты, пентхаусы, виллы на любой бюджет.

Варианты досуга:

• прогулки или пробежки по набережной;
• посещение спа-салонов, кафе, магазинов;
• прыжки с парашютом;
• прогулка на яхтах.

Здесь расположено 11 детских садов, школ нет. В 2,5 километрах находится Международная школа Эмирейтс, где преподают на английском языке.

В настоящее время в районе Dubai Marina более 30 новостроек, среди них:

• LIV Residence;
• Stella Maris;
• One JBR;
• Cavalli Tower;
• Stella Maris;
• Vida Residences Dubai Marina.

Средняя цена апартаментов с 1 спальней составляет 330 000 долларов. Гарантированная доходность – от 5%.

Palm Jumeirah

Первый из искусственных архипелагов в форме финиковой пальмы привлекает инвесторов со всего мира. Построен он из натуральных материалов – камней и песка. Защищен волнорезом в форме полумесяца.

Здесь вы найдете все виды недвижимости на любой вкус. Много элитных отелей, апартаментов, вилл. Транспортная сеть представлена дорогами, подводным тоннелем, приходят поезда. Пользуется огромной популярностью у туристов.

Чем можно заняться:

• посетить спа и фитнес центры;
• парки развлечений;
• насладиться собственным пляжем;
• шопинг в торговых центрах;
• подкрепиться в многочисленных кафе, ресторанах, барах.

Популярные объекты для инвестирования:

• Royal Atlantis Resorts & Residences;
• The 8;
• W Residences;
• Six Senses the Palm;
• XXII Carat;
• One Palm Omniyat.

Рентабельность составляет более 5%. Апартаменты с 1 спальней можно купить за 600 000 долларов.

Business Bay

Этот деловой центр Дубая можно сравнить с Манхэттеном в Нью-Йорке. Он расположен на берегу бухты и канала рядом с Burj Khalifa, Souq Al Bahar, торговым центром Dubai Mall.

Здесь сосредоточены многие офисы компаний, банки, магазины, есть жилье и апартаменты, отели. В 8 километрах находятся железнодорожный вокзал и международная автобусная станция.

Этот район уже несколько лет занимает одну из лидирующих позиций в области инвестирования. Есть школы, дошкольные и медицинские учреждения.

Объекты Business Bay:

• The Opus;
• Sterling;
• Da Vinci Tower;
• Marcuise Square;
• Ahad Residences;
• Regalia;
• 15 Northside;
• Damac Reva Residence.

В свободное от работы время жители района могут:

• посетить бары, рестораны и ночные клубы;
• погулять в парках;
• отправиться в парки развлечений поблизости (Al-Hazzan, Jumeirah Beach);
• осмотреть достопримечательности, которые расположены поблизости (например, Burj Khalifa);
• прогуляться по берегу канала или прокатиться на катере.

Средняя цена апартаментов с 1 спальней составляет 335 000 долларов. Большой популярностью пользуются офисные помещения. Ожидаемая доходность 5-7%.

DubaiLand

Проект, который начали реализовывать в 2003 году. В 2008 году его приостановили из-за финансового кризиса. В настоящий момент находится близко к стадии завершения.

Это город в городе, уникальный мир развлечений, который должен привлечь большое количество туристов. С 2019 года инвестиции в DubaiLand заметно выросли.

Крупнейшие проекты:

• Arabian Ranches включает таунхаусы и виллы, которые окружены парками, спортивными площадками, бассейнами. Есть конный клуб, торговые центры.
• Dubai Sports City построен рядом с крупными спортивными объектами.
• Falconcity of Wonders окружен чудесами света, достопримечательностями со всего мира.
• Golf City.
• Global Village – павильоны, где проводят ярмарки.

Среди объектов недвижимости пользуются спросом:

• Shams Townhouses;
• Mudon Al Ranim;
• Emaar Arabian Ranches III;
• Damac Akoya Oxygen.

Средняя доходность 6-7%. Стоимость таунхаусов начинается от 350 000 долларов.

Emaar Beachfront

Расположен на искусственном полуострове по соседству с Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, The Palm Jumeirah.

Это новый район, очень перспективный. Планируемая доходность – не менее 8 %.

Сейчас идет активное строительство. В течение 4 лет должны построить 27 небоскребов, всю инфраструктуру и самый большой порт с 1400 причалами. Emaar Beachfront должен стать крупным туристическим центром.

Среди комплексов можно выделить:

• Sunrise Bay;
• Marina Vista;
• Beach Isle;
• Grand Bleu Tower;
• Palace Beach Residences.

Здесь в основном представлена элитная недвижимость стоимостью от 440 000 долларов. Emaar beachfront на заднем плане (вид с Пальм Джумейра)

Downtown Dubai

Деловой центр Дубая, где сосредоточены многие офисы и основные достопримечательности: Burj Khalifa, Dubai Fountain и Dubai Mall. Хотя площадь района составляет всего 2,5 квадратных километра.

Здесь есть вся необходимая инфраструктура: детские сады, школы, медицинские учреждения, банки, супермаркеты, развлекательные центры, рестораны. До моря можно доехать за 20 минут на машине.

На краткосрочной аренде можно заработать около 10% за год.

Популярные объекты:

• Emaar Grande;
• Burj Crown;
• IL Primo;
• Elite Downtown Residence.

Стоимость недорогой недвижимости – около 400 000 долларов.

Discovery Gardens

Жилой комплекс расположен на юге Дубая, находится недалеко от популярных Dubai Internet City и Dubai Media City. Именно здесь живут молодые специалисты.

Это бюджетный район, где имеются недорогие студии и апартаменты стоимостью от 100 000 долларов. Более 30% территории – зеленые парковые зоны.

Вся территория разделена на небольшие группы:

• Mediterranean – наибольшая окупаемость, до 10%;
• Mogul;
• Zen;
• Contemporary;
• Mesoamerican;

Инфраструктура представлена:

• общественными бассейнами;
• теннисными кортами;
• спортивными площадками;
• большим торговым центром;
• отличными транспортными развязками;
• школами, детскими садами и площадками;
• есть велодорожки;
• спа-салонами и фитнес-центрами;
• ресторанами, кафе.

Что дает владение недвижимостью в Дубае

Основное преимущество ― это оформление иммиграционного статуса ОАЭ. Покупка недвижимости в Дубае от $205 тыс. дает возможность получения ВНЖ всего за 1 месяц. В программу можно включить членов семьи: супругу/а и детей, находящихся на иждивении инвестора. 

Чем привлекателен Дубай сегодня

Тема инвестиций в недвижимость Дубая сейчас очень актуальна. Некоторые эксперты считают, что эти инвестиции очень перспективны. А другие уверены, что рынок Дубая уже перегрет. Начнем с главного вопроса – рынок Дубая уже перегрет или на нем еще можно заработать?

Лучше всего ориентироваться в этом вопросе на мнение международных экспертов. – Есть прекрасный рейтинг «пузырей», который делает швейцарский банк UBS, это исследование доступно на сайте банка. По мнению экспертов банка, сегодня самый перспективный рынок недвижимости в отношении будущего роста – это Варшава. На втором месте идет Дубай. В Дубае 15% русскоговорящих жителей и нет тех санкционных ограничений, которые сейчас действуют в отношении россиян в Европе. После Дубая идут Сан-Паулу, Милан и Нью-Йорк. А самыми перегретыми считаются рынки Торонто, Франкфурта, Цюриха, Мюнхена, Гонконга, Ванкувера, Амстердама, Тель-Авива, Токио и Майями.

Причем россияне – не самые крупные покупатели недвижимости в Дубае. Самые крупные инвесторы сейчас – граждане Индии, а россияне на пятом месте после граждан Пакистана и Китая. Многие граждане Гонконга – около 2 млн. человек – планируют уехать из страны, и выбирают Сингапур, Дубай, Бали. Поток людей, переезжающих в Дубай, сейчас очень мощный.

Мой хороший знакомый, гражданин Израиля, переехал в Дубай из Бостона. Он очень доволен, в том числе тем, что из Дубая можно быстро добраться самолетом до стран Евросоюза или Израиля. Дубай сегодня чаще всего выбирает для путешествий молодежь.

Конечно, важен вопрос гражданства и налогообложения доходов. В Дубае получить налоговую регистрацию несложно, и это дает возможность платить налоги по нулевой ставке. Дубай сегодня выглядит как город будущего. Атмосфера интернациональная, как в Нью-Йорке или Лондоне, так как местных жителей всего 10%. Равенство в ведении бизнеса, во взаимоотношениях. Средний возраст жителя Дубая – 32 года. Для россиян важно и то, что в Дубае проходит множество концертов и культурных мероприятий.

Перспективы развития рынка Дубая

Естественный вопрос, который возникает у многих потенциальных инвесторов: будет ли бум в Дубае продолжаться? Говорят о планах 40 млн. туристов к 2031 году. Насколько эти планы реальны?

Земельный департамент Дубая дает данные о загрузке отелей. В Дубае последние годы среднегодовая загрузка отелей не менее 70%, если исключить время ковидных ограничений. Летом загрузка меньше, 30-40%, зимой – около 100%. Главным образом инвесторы ориентируются не на туристов, а на людей, которые приезжают запустить в Дубае бизнес, сделать инвестиции или поработать удаленно.

Так как Дубай не самый нефтеносный штат, он ориентирован на создание и развитие крупного делового центра Азии. В Дубае развиваются целые районы компаний и сотрудников компаний отрасли цифровых технологий и медиа. Это место для «новых богатых» – айтишников, блогеров, предпринимателей, связанных с цифровым бизнесом. Поставлена задача привлекать 100-120 тысяч новых жителей в год, и она выполняется.

Дубай конкурирует по привлекательности с Сингапуром, Лондоном, притягивает тех, кто хочет много работать и зарабатывать. Сингапур сделал ставку на создание и развитие финансового центра, а Дубай – на туризм и диджитал. Кроме того, Дубай – это место транзита товаров и услуг из Азии в Россию и Европу. Гонконг сейчас утрачивает позиции из-за политической нестабильности, а также жесткой антиковидной позиции китайских властей.