Как купить квартиру в Дубае? Этапы, особенности, документы

2022-2023 года стали воистину ажиотажными для россиян которые активно интересуются квартирами в ОАЭ. Из всех эмиратов, конечно, самый большой спрос на квартиры в Дубае. Этот эмират привлекает многих наших соотечественников своими прекрасными инвестиционными возможностями.

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ?

Граждане любой страны имеют право покупать недвижимость в ОАЭ, но есть географические ограничения. Из любой точки Дубая приобретать товары могут только граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также компании, зарегистрированные в этих государствах.

Какую недвижимость имеют право покупать иностранцы? Иностранцы неарабского происхождения могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в определенных зонах собственности в ОАЭ. Предметы, расположенные в «Свободной зоне», зарегистрированы как полная частная собственность и могут быть проданы, сданы в аренду, подарены или унаследованы в будущем.

С 2006 по 2008 год было издано несколько указов, в соответствии с которыми был утвержден список свободных зон в Дубае, Умм-аль-Кувейне, Рас-эль-Хайме и Аджмане, а в 2019 году Абу-Даби начал предлагать право собственности иностранцам.

В Дубае, например, большая часть территории уже обозначена как зона «свободного владения». Наиболее популярны у инвесторов: Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Mohammed Bin Rashid City, Umm Hurair, Al Barsha, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Gouz, Ras Al Khor.

Лизхолд-зоны. Кроме того, в ОАЭ есть арендованные участки, где сделки с недвижимостью проводятся на условиях долгосрочной аренды. Максимальный срок — 99 лет. По окончании договора арендатор теоретически должен вернуть недвижимость владельцу, которым обычно является девелоперская компания. Но вы можете продлить договор на аналогичный срок на родственника или на себя. Или перепродать квартиру заранее, передав оставшийся срок аренды покупателю. Этот вид собственности доступен только гражданам арабских стран, т.е. Для большинства русскоязычных покупателей такая сделка неактуальна.

Какие права имеют иностранные собственники? С 2006 года иностранные покупатели недвижимости в ОАЭ имеют такие же права распоряжаться имуществом, как и граждане страны. То есть перепродажа, аренда, дарение, наследование и передача. До принятия закона иностранцы могли арендовать недвижимость в стране только на 99 лет.

В феврале 2019 года вступило в силу новшество, позволяющее иностранным инвесторам в недвижимость получать «золотую визу» в ОАЭ. Власти ОАЭ выдают двухлетнюю визу при инвестировании 1 млн дирхамов ОАЭ (273 000 долларов США). При этом перепродавать недвижимость в этот период нельзя — иначе виза будет аннулирована.

Инвестиции в размере 5 млн дирхамов (1,36 млн долларов) позволяют получить пятилетнюю визу, а свыше 10 млн дирхамов (2,72 млн долларов) — на 10 лет. Но в этом случае не менее 60% этих сумм должны быть активами, не связанными с недвижимостью. Такие как акции, инвестирование в начинающие компании и т д., о которых мы подробно поговорим ниже.

Кто покупает квартиры в ОАЭ?

По данным аналитиков, в первом полугодии 2022 года количество сделок на рынках зарубежной недвижимости с участием россиян утроилось по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, а количество заявок увеличилось в шесть раз. В первом полугодии 2022 года в рейтинге популярности стран по доле спроса россиян лидируют Турция с долей 23%, ОАЭ (17%) и Таиланд (16%).

ОАЭ особенно популярны у покупателей, которые планируют переехать не только для получения вида на жительство, но и для открытия бизнеса в другой стране. На долю таких покупателей приходится две трети спроса. «В целом спрос со стороны наших клиентов на покупку недвижимости в Дубае увеличился в четыре раза с января 2022 года по июнь 2022 года. Не случайно ОАЭ решили подать заявку на получение вида на жительство и начать бизнес. Рынок жилой недвижимости здесь очень силен в 2021 г. В результате общее количество сделок с жильем увеличилось на 75% до 56 000 лотов, что является самым высоким показателем с 2008 г.», — сообщает агентство недвижимости MIRA.

По данным агентства MIRA, покупатели недвижимости в Дубае имеют множество преимуществ. Во-первых, они могут платить в рассрочку на срок до десяти лет под 0% годовых. Во-вторых, доходность краткосрочной аренды недвижимости составляет 12% (не личный инвестиционный совет. — РБК), что значительно выше московского рынка. В-третьих, они могут получить визу, открыть счет в банке или компанию, что позволит получить беспроцентный кредит или заключить договор аренды в Дубае. Наконец, полученные объекты можно перепродать и получить более 100% прибыли на быстрорастущем рынке. Кроме того, покупка недвижимости дает вам право на получение гражданства для себя и своей семьи.

Покупка жилой недвижимости в Дубае может принести солидные дивиденды даже в краткосрочной перспективе. В мае 2021 года инвестор купил один этаж проекта Palace Beach Residence на Emaar Beachfront за 6,9 млн долларов (415 млн рублей), а в июне 2022 года — за 8,8 млн долларов (529 млн рублей). В результате за год инвестор получил прибыль в размере 1,9 млн долларов (114 млн рублей). В июне 2022 года еще один инвестор купил квартиру в ЖК «Опус» у «Омнията» за $800 тыс. (47,9 млн рублей). В результате их цена за три недели выросла на 120 000 долларов (55,1 млн рублей). Следовательно, выход за три недели равен 15.

При этом далеко не обязательно иметь всю сумму для инвестирования. В феврале 2022 года еще один клиент купил у Ahad Group квартиру в резиденции Ахад за 376 000 долларов (22,6 млн рублей), но выплатил не всю сумму, а внес только 30% стоимости — около 11,4 млн долларов (6,8 млн рублей) рублей). В июне 2022 года он перепродал его за 490 тысяч долларов (30 миллионов рублей). Таким образом, прибыль около 113 000 долларов (6 810 000 руб.

Финансовые вопросы покупки недвижимости

Как быстро перевести капитал в Дубай для покупки квартиры?

Существует несколько методов:

• Несанкционные международные банки. Они по-прежнему используют международные переводы, но этот вариант может занять много времени, до нескольких недель. Примеры банков: Райффайзенбанк, Газпромбанк, Росбанк, Ситибанк и др. открытие собственного счета в Дубае может занять до нескольких месяцев, поэтому вы можете перевести деньги напрямую разработчику. Здесь нельзя откладывать решение.
• Криптовалюта. Сегодня этот вариант становится реальным средством перевода капитала.

Здесь нужно действовать так:

1. Создайте криптокошелек на криптобирже;

2. Прийти в обменный пункт с данными паспорта и кошелька, перевести деньги на месте и проверить статус пополнения. Еще один момент: надежнее выбирать криптовалюту с привязкой к доллару США, например USDT.

3. Затем, приехав в Дубай обратитесь в любой обменный пункт. Тут их открыто великое множество. И вам с радостью поменяют крипту на дирхамы.

Это хороший вариант, но он все же имеет риски: криптовалюты — это «серая» финансовая зона в РФ, и поэтому есть риск потери средств.

Компании, которые продают недвижимость онлайн, могут помочь с быстрыми переводами и открытием счета за границей (берут комиссию с застройщика, что в их пользу).

Сравнение цен на квартиры в Дубае, Москве и СПб

Цены приблизительны и указаны в долларах США.

Инвестиционный потенциал недвижимости в ОАЭ

В меняющейся реальности трудно предсказать потенциал роста рынка. Тем не менее, можно с уверенностью сказать, что рынок недвижимости ОАЭ готов ответить практически на любой вызов: спрос, безусловно, превышает предложение, и нет никаких предпосылок для перелома этой тенденции.

Даже когда предложение расширяется, а цены растут, инвестиции в недвижимость по-прежнему могут многое предложить. Однако стоит заранее все взвесить и влезть в нужные предметы в зависимости от конечной цели вложений — одни предметы выгодно купить для последующей перепродажи, другие лучше подходят для сдачи в аренду для получения максимальной прибыли. Необходимо заранее просчитать все варианты. В целом доходность недвижимости можно оценить как высокую, в среднем 5-6%, особенно если рассматривать участки в элитном секторе, где выбор велик, а спрос намного превышает предложение.

С 2015 по 2020 год (включительно) Дубай находился в режиме корректировки, при этом цены на жилье были в два-два с половиной раза ниже по сравнению с другими крупными кластерами мира (Лондон, Нью-Йорк, Гонконг). Текущий средний уровень цен все еще ниже ценового пика, который произошел во втором квартале 2014 года, и, если мы примем во внимание инфляцию и стоимость валют десятилетней давности, явно еще есть место для роста. Затраты сейчас подтянуты к мировым значениям, но Дубай по-прежнему недооценен по сравнению с другими мегаполисами типа «Альфа+» (высшая форма мегаполиса по урбанизации называется «глобальный город» или «альфа-город». Согласно разработанному рейтингу Университетом Лафборо в 2012 году крупнейшие мегаполисы разделены на три категории: «Альфа++» (высший уровень, например Лондон), «Альфа+» (Гонконг), «Альфа» (Москва. — РБК).

Аналитики Cosmopolitan говорят, что объемы и объемы будут только увеличиваться в течение следующих 9-12 месяцев, в то время как цены будут снижаться, что нормально для здорового рынка.

Что касается других эмиратов, хотя ОАЭ традиционно ассоциируются с Дубаем, инвесторы начинают уделять им все больше внимания, например Абу-Даби. До недавнего времени иностранцы могли только арендовать недвижимость здесь максимум на 99 лет, но с апреля 2019 года иностранные граждане могут получить право на покупку недвижимости со 100%-ным правом собственности на специально отведенной территории — зоне фрихолда. Важным преимуществом рынка недвижимости Абу-Даби является его высокая доходность для инвесторов: чистая рентабельность инвестиций составляет 7-8% годовых, поскольку спрос на жилье здесь стабилен благодаря структуре и скорости развития рынка.

В каком районе лучше выбирать жилье?

Все зависит от целей, которые вы ставите. Помните о популярных районах, если вы хотите насладиться шумными тусовками по вечерам и в выходные дни. При выборе квартиры для сдержанной семейной жизни стоит обратить внимание на тихую спальную зону. Если у вас есть дети, то нужно рассматривать объекты, находящиеся рядом с обычными школами, детскими садами, больницами.

Но вы можете быть уверены, что это именно то что вам нужно, только в том случае, если жили в районе достаточно долгое время. Поэтому перед покупкой, просто приезжайте и снимайте апартаменты на время в выбранном вами районе. А потом переезжайте в другой понравившейся вам район. И так несколько раз. Только так вы сможете увидеть, что устраивает вас, а что нет.

Районы и их особенности

Dubai Creek Harbour, Dubai Marina, Jumeirah Beach Residences, Bluewaters и Palm Jumeirah — самые популярные инвестиционные районы Дубая. Для себя апартаменты обычно покупают в Downtown Dubai, Business Bay и Jumeirah Village Circle. Выбор полностью зависит от потребностей и образа жизни владельца.

Район Даунтаун Дубай является эпицентром деловой жизни и активности в эмирате. Те, кто любит атмосферу мегаполиса, найдут здесь роскошные рестораны, крупнейшие торговые центры и множество достопримечательностей. В центре Дубая находятся небоскреб Бурдж-Халифа, торговый центр Дубай Молл и знаменитый поющий фонтан. Этот район привлекает инвесторов, ищущих более высокий доход от аренды, из-за высокого спроса на топ-менеджеров местных компаний.

Стиль жизни в Jumeirah Village Circle совсем другой. Район ориентирован на семьи с детьми, рядом школы, медицинские центры, парки, кафе и супермаркеты. Jumeirah Village Circle ассоциируется с виллами и таунхаусами, но квартиры здесь не менее привлекательны для покупки и сдачи в аренду.

Business Bay и Dubai Marina относятся к самым популярным районам. Эти районы отличаются удобной транспортной развязкой и развитой жилой инфраструктурой.

Business Bay больше подходит для проживания предпринимателей, предлагая хорошую работу и возможности для бизнеса, а Dubai Marina чаще выбирают покупатели без детей, поскольку в этом районе нет школ.

С точки зрения качества жизни и привлекательности релокации выделяется Dubai Creek Harbour. Это район с пешеходными зонами, велосипедными дорожками и детскими площадками: в этом районе можно наслаждаться жизнью в полной мере, никуда не выезжая. «Эта автономия удивительным образом сочетается с доступностью: от гавани Дубай-Крик можно доехать до международного аэропорта или центра города за 10-15 минут. Отсюда также очень легко добраться до других популярных районов, таких как Дубай Марина и Пальма Джумейра, что очень удобно.

Пожалуй, главной достопримечательностью для жителей и туристов вблизи Дубай-Крик-Харбор является природный заповедник Рас-Аль-Хор. Это природный заповедник в черте города с впечатляющим разнообразием экосистем и обитателей. Здесь в одном месте можно увидеть солончаки и мангровые заросли, а также тысячи птиц, в том числе розовых фламинго.

Район получит больше внимания после завершения строительства Dubai Creek Tower — башни, которая на 100 метров выше, чем Бурдж-Халифа. Помимо будущих небоскребов-рекордсменов, в Dubai Creek Harbour появится несколько громких жилых комплексов, начиная от небольших участков с одной спальней и заканчивая просторными пентхаусами с панорамным видом на город. Благодаря быстрому строительству 7,3 млн кв метров жилой площади можно назвать одним из самых быстрорастущих районов во всем Дубае.

Популярен у россиян рукотворный остров Блю Вотер, на котором находится роскошный курорт Caesars Palace Bluewater Dubai, бутики и рестораны, а также самое большое в мире колесо обозрения.

В этом прекрасном месте, даже для Дубая, есть несколько первоклассных жилых объектов, которые привлекают самых богатых покупателей.

Популярны в эмирате и виллы, хотя их покупают реже, чем апартаменты. Винокурова назвала Arabian Ranches 3, Villanova, Al Yelayiss 1-2 и Emirates Living самыми популярными районами для покупки.

Топ-1 Дубай Марина и JBR

Однако любимым районом у россиян по-прежнему остается Дубай Марина и JBR (Jumeirah Beach Residence), в этом я уверен на все 100%. Здесь стоит прогуляться — звуки русского языка слышны со всех сторон. Из пяти пешеходов, которых вы встретите на улице, трое будут русскими. Среди множества ресторанов основную массу посетителей также составляют наши соотечественники.

Эти районы находятся в шаговой доступности друг от друга. Жить здесь понтово, дорого и богато. Причем сюда стекаются не только богатые соотечественники, но и любящая покрасоваться молодежь.

Я люблю гулять в Дубай Марине, особенно ночью. Посмотрите фотографии, чтобы убедиться, насколько она прекрасна.

Район популярен за близость к пляжу и многочисленным ресторанам. Здесь нет плохих ресторанов, как и низких цен.

Для себя или под аренду

Это тоже важный вопрос. Если покупать для себя все более-менее понятно. Для покупки недвижимости с последующими «сдачами в аренду» необходимо не торопиться и изучить рынок предложения и спроса. Постарайтесь прикинуть и спрогнозировать, насколько актуальной и привлекательной будет локация для арендаторов.

Что учесть при выборе недвижимости?

Случаи мошенничества, связанные с процессом покупки недвижимости в стране, крайне редки, но есть некоторые моменты, которые следует учитывать. Это поможет заключать выгодные сделки и тратить на их закрытие минимум времени и усилий.

Во-первых, при принятии решения о покупке важно сравнить существующие цели с конкретным местоположением. Например, некоторые районы города используются только в инвестиционных целях и проживание в этих районах не подходит для семей с детьми из-за отсутствия необходимой инфраструктуры.

Во-вторых, важно учитывать размер годовых расходов на содержание дома. Этот показатель может меняться в несколько раз (умножив число на количество квадратных метров, вы узнаете, сколько это стоит в год).

Наличие визы и ее статус напрямую зависят от стоимости приобретения жилья. Здесь также важно связать ваши цели с суммами покупок. Если собственных средств недостаточно, можно воспользоваться ипотечными схемами.

Но главное, что нужно знать покупателям недвижимости в ОАЭ, это то, какой формы собственности должна быть недвижимость – лизхолд (долгосрочная аренда) или фрихолд (полное владение на 999 лет). Фрихолд почти весь сосредоточено в Дубае, а также в Аджмане, а в других эмиратах таких объектов почти нет. Поэтому важно внимательно читать документацию объекта и его характеристики относительно права собственности.

Процедура покупки недвижимости в Дубае

Напомним, что при выборе недвижимости важно учитывать, что иностранцы неарабского происхождения могут покупать квартиры или виллы в так называемых свободных зонах Дубая. В таких свободных зонах недвижимость становится безусловной собственностью покупателя.

При подготовке к сделке в Дубае были составлены Меморандум о взаимопонимании (иначе Контракт F) и сертификат NOS. Первый является аналогом российского предварительного соглашения о намерениях покупки, в котором, помимо внесения задатка, устанавливаются основные условия будущей сделки:

• соответствующее значение;
• программа расчета;
• время контракта;
• Распределение затрат между сторонами.

Сертификат NOS подписывается в офисе застройщика, подтверждая отсутствие у продавца финансовой задолженности перед застройщиком.

приятно знать
Контракт F и NOS не требуются при покупке строящегося дома. Вместо этого заключается первоначальный договор купли-продажи, который сначала регистрируется во временном реестре и пересматривается после завершения строительства.

Договор купли-продажи подписывается на арабском и английском языках. Не требует обязательного нотариального заверения. Ключевые пункты договора такие же, как при продаже недвижимости в России, но форма договора унифицирована в соответствии с требованиями Земельного департамента Дубая.

Подтверждением факта регистрации права собственности является свидетельство о праве собственности, выданное покупателю Земельным департаментом Дубая.

Рассмотрим эти шаги более подробно:

Подписание предварительного договора

После того, как вы нашли подходящую недвижимость, вам нужно будет подписать первоначальный договор на английском или арабском языке. Кстати, нотариальное заверение не требуется. Дополнительные условия указаны в приложении к договору – в этом случае лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, на какие нюансы следует указать, учитывая особенности конкретного предложения.

В договоре должны быть указаны:

• адрес, где был куплен товар,
• Сумма сделки,
• Ответственность сторон
• Распределение обязательных сопутствующих платежей и сроки платежей.

Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что в документах указана дата завершения проекта, в котором находится ваш дом. Кроме того, должна быть предусмотрена компенсация, которую будет выплачивать застройщик, если комплекс не будет сдан в срок.

Подписание соглашения о продаже

Следующим шагом является подписание меморандума о взаимопонимании (соглашение о продаже), известного в Дубае как «контракт F». Скачать бланк документа можно на сайте Земельного департамента Дубая.

По договору покупатель перечисляет аванс продавцу. Чаще всего это 10% от суммы покупки, иногда больше. Доказательство передачи хранится у агента по недвижимости. Если сделка пройдет по плану, покупатель получит свой депозит обратно. Если инвестор передумал — средства по-прежнему принадлежат продавцу, если это продавец — он должен вернуть средства в двойном размере.

Если речь идет о вторичной недвижимости, то заполненный и подписанный договор действует 30 дней.

Заявка на получение сертификата NOC

Затем покупатель и продавец встречаются в офисе застройщика и подают заявку на получение сертификата об отсутствии возражений (NOC). Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.

Передача собственности

После выдачи NOC покупатель и продавец обращаются в Земельный департамент Дубая для передачи собственности. Полная сумма сделки оплачивается в этот день. Кроме того, покупатель получает свидетельство о праве собственности (Title Deed) и официально становится владельцем недвижимости.

Существует упрощенная процедура в случае покупки строящейся недвижимости: без NOC и Контракта F. Покупатель подписывает Первоначальный договор купли-продажи, который необходимо переоформить после завершения строительства. Сделки в этом случае фиксируются во временных реестрах.

Средняя продолжительность всего процесса покупки недвижимости в Дубае составляет один месяц.

Требуемые документы

Для совершения сделки покупателю необходимо иметь:

• оригинал паспорта
• Виза, по которой он находится в ОАЭ
• Подтверждение адреса проживания в Дубае
• Доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
• меморандум о взаимопонимании
• Договор купли-продажи или основной договор (если речь идет о строящихся объектах)
• Сертификат NOC (для жилья на вторичном рынке)

Дистанционная покупка квартиры в Дубае

Покупка недвижимости в ОАЭ онлайн – это фантастическая возможность. Главное преимущество этого вида сделки в том, что нет необходимости физически ехать в Объединенные Арабские Эмираты. Это позволяет любому человеку, независимо от того, где он находится, просматривать потенциальные дома и общаться с брокерами и продавцами в удобное время. Все операции, необходимые для заключения договора купли-продажи, могут быть выполнены дистанционно.

В этом случае, конечно, лучше обратиться к услугам профессионалов – специалистов рынка недвижимости Дубая. Специалисты подробно проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с подбором недвижимости, и возьмут на себя все вопросы, связанные со сделками, в том числе с оплатой в рублях и криптовалютах.

Самостоятельно пройти путь от выбора до покупки объекта не получится, в любом случае потребуются услуги надежного брокера.

Налоги на недвижимость и другие расходы на содержание жилья

Налоги на недвижимость в Дубае минимальны. Комиссия небольшая, но по сравнению с тарифами других стран это копейки. Даже за доход от аренды ничего не нужно отдавать государству.

После покупки недвижимости необходимо заплатить 4% от стоимости недвижимости в Земельный департамент. Эта «небольшая» комиссия будет использована для подготовки документов для закрытия сделки. По закону обе стороны должны платить поровну, но на самом деле комиссию платит покупатель. Результат для покупателя —  4%.

Больше нет налогов и сборов при дальнейшем использовании недвижимости, что очень выгодно отличает покупку квартиры в Дубае от инвестиции в недвижимость других стран.

Покупка, продажа и аренда домов в ОАЭ не облагаются налогом. Кроме того, вы не платите налоги с приобретаемой недвижимости. Вы получаете всю прибыль от сдачи квартиры в аренду или дальнейшей продажи квартиры.

Эти правила распространяются на юридических и физических лиц, резидентов и нерезидентов ОАЭ. Компании, зарегистрированные в оффшорной зоне, не имеют права проводить операции с недвижимостью.

Нет налога на наследство или дарение. В этих случаях необходимо только оплатить регистрацию нового владельца и переоформление документов.

Регулярные взносы и оплаты

За содержание имущества вы платите небольшую фиксированную плату. Эксплуатирующая компания устанавливает сумму в зависимости от размера квартиры и ее местоположения.

В чек на оплату коммунальных услуг входят расходы на охрану объекта, вывоз мусора и другие услуги. Средняя стоимость 3-6$ за квадратный фунт.

Счета за воду и электричество оплачиваются отдельно. Они рассчитываются по показаниям счетчиков. Тариф устанавливает государство.

В большинстве случаев недвижимость сдает в аренду не владелец, а лицензированная компания. Стоимость услуг агентства составляет около 5% от годового дохода от аренды.

Средства на подключение воды и электричества уплачиваются муниципальной компании DEWA. Эти расходы включаются в чек за поставку, вам не нужно платить отдельно. Суммы распределяются на несколько месяцев, поэтому дополнительные взносы существенно не увеличивают выплаты.

При долгосрочной аренде арендатору выдается квитанция, а при краткосрочной аренде — арендодателю. И он в частном порядке собирает средства от жителей.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Дубае

При покупке существующего дома вы столкнетесь со следующими расходами:

• регистрация NOC — 500-5000 дирхамов. Обычно эту сумму погашает продавец;
• Комиссия реэлтору — 2% от стоимости жилья;
• Переоформление права собственности — 4% от стоимости. Кроме того, за выдачу соответствующего сертификата нужно будет заплатить 580 дирхамов ОАЭ;
• Административный сбор — 4200 дирхамов, подлежит уплате в Земельный департамент Дубая;
• В случае ипотеки необходимо уплатить дополнительную комиссию в размере 0,25% от суммы кредита в DLD.

В дополнение к вышеуказанным сборам застройщик также взимает ежегодную плату за обслуживание объекта, и покупатель обязан уплатить эту сумму заранее при проведении сделки купли-продажи.

Если вы покупаете строящийся объект, вам нужно будет заплатить:

• Регистрационный взнос — 4% от взноса (Oqood) +3000 дирхамов;
• План оплаты — от 1,5% в месяц до 5-10% в квартал, в зависимости от условий застройщика;

После покупки строящегося дома покупатель получает 2 документа: Договор купли-продажи (SPA) и Временный реестр недвижимости (Oqood).

Расходы на примере конкретного объекта

Рассмотрите реальную ситуацию, чтобы понять, на какие затраты стоит ориентироваться. Хорошие новости для инвесторов ОАЭ: по данным Земельного департамента, плата за обслуживание в некоторых частях города за последние годы снизилась в среднем на 7%. Например, в Дубай Марине тарифы на предоставляемые услуги снижены на 3 доллара за квадратный метр. С 2018 по конец 2020 гг. В Jumeirah Beach Residence примерно такая же позитивная тенденция: цены на услуги подешевели на $2,5 за квадратный метр.

В Дубае предусмотрена иная схема оплаты, не такая, как в странах СНГ. Например, к оплате электроэнергии и водоснабжения добавляются также услуги по содержанию здания:

• капитальный ремонт;
• чистка бассейнов;
• Ландшафтные и садовые услуги;
• услуги тренажерного зала;
• Ухаживайте за участком и прилегающей территорией.

В среднем затраты домохозяйства на оплату услуг квартиры составят 2% от стоимости жилья. Если проанализировать рынок недвижимости, то можно увидеть, что средняя трехкомнатная квартира в эмирате стоит от 19 до 27 тысяч долларов. В этом случае расходы на обслуживание и содержание составляют (в зависимости от года проживания):

• Договор ренты — от 450 до 1750 долларов США;
• Обслуживание бассейна – от 140 до 390 долларов;
• Дератизация помещений от вредителей и грызунов — 300;
• Ремонт оборудования — $500-600;
• Уборка — $600-750, в зависимости от компании, оказывающей услугу;
• Услуги садовника — около 1000 долларов;
• Коммунальные платежи — 5-8 тысяч долларов;
• Интернет и ТВ — 900-1200 в зависимости от провайдера и скорости подключения.

Конечно, эти цифры являются лишь средним значением, и вы можете корректировать стоимость некоторых услуг самостоятельно в соответствии со своими требованиями и возможностями.

Форс-мажорные обстоятельства при оплате жилья

Если вы не можете совершить внеплановый платеж, разработчик имеет следующие права:

• Если работа выполнена на 80%, застройщик может оставить себе все деньги, полученные от покупателя, и продать недвижимость на публичных торгах, чтобы вернуть платеж, или застройщик может вычесть более 40% покупной цены и расторгнуть договор.
• Если проект завершен на 60%, застройщик может вычесть 40% из покупной цены и расторгнуть договор.
• Если строительство началось, но не достигло 60%, застройщик может вычесть 25% из покупной цены и расторгнуть договор.
• В случае возникновения обстоятельств, не зависящих от застройщика, препятствующих завершению строительства, застройщик имеет право удержать 30% от покупной цены и расторгнуть договор.

ВНЖ в ОАЭ при покупке недвижимости в 2023 году

Объединенные Арабские Эмираты предлагают иностранцам вид на жительство для покупки недвижимости в стране. Однако понятия ВНЖ и ПМЖ нет в законодательстве ОАЭ. Иммигрантам выдается резидентская виза, которая дает статус резидента и право жить в стране. Резидентская виза ОАЭ фактически является аналогом вида на жительство – действует до 10 лет. Срок оформления резидентской визы зависит от стоимости приобретения жилья.

На какой срок выдается вид на жительство в Дубае при покупке недвижимости?

• Покупка квартиры в Дубае стоимостью более 750 000 дирхамов ОАЭ (приблизительно 205 000 долларов США) дает вам вид на жительство на 2 года. В этом случае инвесторы могут воспользоваться ипотечными кредитами.
• Инвесторы старше 55 лет имеют право на получение пятилетней визы на жительство для пенсионеров, когда они покупают квартиру в Дубае стоимостью 1 миллион дирхамов (около 275 000 долларов США). Вся сумма в 1 миллион дирхамов должна быть выплачена из собственных средств. Кредиты разрешены только для частей, превышающих эту сумму.
• 10-летняя золотая виза выдается в соответствии с новыми правилами для покупки недвижимости в ОАЭ на сумму не менее 2 миллионов дирхамов (около 545 000 долларов США) с сентября 2022 года. Сумма в 2 миллиона дирхамов была выплачена без ипотечного кредита.

Какие требования к жилью с видом на жительство?

• Недвижимость должна быть жилой, а не коммерческой;
• Дом должен быть завершен и готов к заселению;
• Площадь жилья должна соответствовать количеству членов семьи;
• Можно приобрести от 1 до 3 предметов, соответствующих всем условиям;
• Если имущество находится в совместной собственности, доля каждого инвестора должна составлять не менее 750 000 дирхамов ОАЭ.

Процедура получения ВНЖ

1. Заключить договор на покупку дома в ОАЭ на сумму не менее 750 000 дирхамов ОАЭ (205 000 долларов США).
2. Зарегистрируйте недвижимость в земельном департаменте того эмирата, где она была приобретена, и получите свидетельство о праве собственности.
3. Выдать справку о невиновности в полицию ОАЭ.
4. Пройти медицинское обследование в одном из аккредитованных медицинских центров ОАЭ для подтверждения отсутствия тяжелых инфекционных заболеваний. Анализы крови на ВИЧ и рентген легких для выявления туберкулеза.
5. Сняв отпечатки пальцев, сделав биометрическую фотографию и отправив оригинал паспорта в один из государственных центров GDRFA или центров Amer в Дубае.
6. Подайте заявление на получение резидентской визы онлайн или офлайн.
7. Получите удостоверение личности резидента ОАЭ, а затем оформите визы для членов семьи.

Где оформить резидентскую визу?

• Главное управление по делам проживания и иностранцев в желаемом эмирате — GDRFA (Главное управление по делам проживания и иностранцев) онлайн или офлайн, веб-сайт GDRFA — Дубай;
• На онлайн-портале Федерального органа по вопросам идентификации и гражданства — ICA (Федеральный орган по вопросам идентификации и гражданства);
• Оформление виз и разрешений на въезд в страну в Амер Центре, Амер — Дубай;
• Пенсионные визы доступны на веб-сайте Visit Dubai.

Заявки на вид на жительство в ОАЭ также можно отправить через мобильное приложение:

• ICA UAE eChannels для Apple и Android,
• DubaiNow для Apple и Android.

Сколько времени занимает получение вида на жительство в ОАЭ?

Подача заявления на получение резидентской визы в ОАЭ — это быстрая процедура. Вы можете получить вид на жительство в ОАЭ в течение 2-3 недель после подачи документов.

Как отследить готовность к ВНЖ?

В Дубае вы можете узнать о состоянии своей визы на веб-сайте GDRFA. Статус заявки также можно отслеживать через приложение DubaiNow.

Список документов для оформления ВНЖ

• Действительный заграничный паспорт и его ксерокопия и копия визы;
• Справка о несудимости от полиции Дубая;
• Доказательство владения недвижимостью;
• Сопровождается справкой о результатах прохождения медицинского освидетельствования;
• ID Эмирейтс (если есть;
• Выписка из банка, подтверждающая доход (для спонсоров, перевозящих членов семьи в ОАЭ);
• Свидетельства о законном браке и рождении (для семейного переезда);
• медицинская страховка;
• Фото.

Особенности жизни в Дубае

Дубай занимает второе место в рейтинге Expat Insider 2022 международной организации InterNations. Авторы рейтинга отметили высокое качество жизни, доступность онлайн-госуслуг, общее развитие цифровой среды, карьерные перспективы и профессиональную культуру, гостеприимство местного населения. Уровень счастья экспатов в Дубае составляет 73% по сравнению со средним мировым показателем в 71%.

«Быстрорастущая и стабильная экономика в сочетании с низкой инфляцией дает жителям Дубая уверенность в завтрашнем дне. Это важный фактор благополучия. Люди чувствуют себя здесь в безопасности, потому что они уверены в своих семьях, работе и будущем для себя и своих детей», — убеждена Евгения Винокурова.

Стоимость жизни в ОАЭ выше, чем в Европе. Большую часть затрат составляет аренда и содержание недвижимости: при средней зарплате сотрудника иностранной компании в Дубае расходы на жилье могут достигать 40,5% ежемесячных расходов, по подсчетам Туймаады.

Частично снизить стоимость развитого транспортного сектора, в котором гармонично сосуществуют общественный и частный транспорт. По данным Всемирного экономического форума 2019 года, в Дубае одни из лучших дорог в мире. «Постоянные инвестиции в транспортные узлы, беспилотный транспорт и устойчивую мобильность делают Дубай футуристичнее. Небоскребы, идеальные взлетно-посадочные полосы и пальмы — как только вы приезжаете в Дубай, вы чувствуете, что находитесь в будущем», — считает Винокурова.

Одним из факторов, привлекающих иностранцев в ОАЭ, является медицина. По словам Евгении Винокуровой, большую роль в этом играет поставленная правительством цель сделать ОАЭ страной с лучшим здравоохранением в мире: «Для этого здесь строятся клиники с высокотехнологичным оборудованием, дистанционное медицинское обслуживание растет и отрасль привлекает большие инвестиции. Многие иностранцы лечатся в местных клиниках, потому что там есть квалифицированный персонал и достойные условия. Особой популярностью пользуются стоматология, репродуктивная медицина и косметическая хирургия».

Дети жителей ОАЭ учатся в международных частных школах, которых в Дубае более 200, а в список лучших университетов мира в рейтинге QS World University Rankings вошли 11 местных университетов, два из которых расположены в Дубай — Дубайский университет в Дубае и Американский университет в Дубае.

Поскольку большинство жителей ОАЭ составляют иностранцы, преподавание в университете ведется на английском языке. Английский язык интегрирован в повседневную жизнь в Дубае, его понимают правительственные чиновники, полиция и работники магазинов и ресторанов. На английский язык переведены указатели, надписи и даже приложения для госуслуг.

«Я верю в Дубаи, мне трудно найти в нем недостатки. Стабильность и мировоззрение — его основные характеристики. Не представляю, кому некомфортно в Дубае. Если только тем, кто предпочитает серые и холодные будни постоянному теплу и красота вокруг них. Таких людей в Дубае совершенно нет», — заключает Евгения Винокурова, управляющий директор Tuimaada Real Estate.

Несколько советов новичкам

Напоследок дадим несколько советов новичкам:

№1 Ставьте цели

Четкая цель покупки сузит область поиска и поможет более эффективно выбирать варианты. Ищете дешевую недвижимость для аренды в Дубае? Или просторная квартира для семейного проживания? Проанализируйте собственные ожидания, чтобы понять, какой тип жилья вам нужен.

№2 Найдите место своей мечты

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на качество жизни, и не менее важно для возврата инвестиций. Ответьте на вопрос: Какой регион вам нужен?

Для проживания это район с удобным подъездом к месту работы, с удобной инфраструктурой рядом, магазинами, детскими садами, школами и больницами, а главное безопасной обстановкой.

Для бизнеса густонаселенные районы в основном расположены в центре города, поскольку именно здесь самая высокая концентрация туристов означает прибыльность и быструю окупаемость. В этих местах также проживает много иностранных студентов, бизнесменов и сотрудников компаний, поэтому транспорт удобный.

№3 Найдите надежного риэлтора

Агентства недвижимости в Дубае аккредитованы так же, как и застройщики. Каждый из них находится в специальной государственной базе данных, а их сотрудники регулярно проходят курсы повышения квалификации и подтверждают свои знания. Поэтому риск нарваться на недобросовестных агентов здесь минимален. Однако, прежде чем доверять агенту по недвижимости, вам следует проверить его лицензию и узнать больше об агентстве.

№4 Проверить продавца

Личность владельца можно проверить через Земельный департамент Дубая (DLD). Эта организация отвечает за передачу права собственности при купле-продаже домов. Вы также можете запросить оригинал документа о праве собственности.

№5 Сэкономьте деньги заранее

Чтобы купить квартиру в Дубае, суммы, купленной за один объект, недостаточно. Потребуется солидный финансовый буфер, а также средства для покрытия гонораров, услуг юристов, агентов и переводчиков. Также, если вы планируете использовать ипотечное финансирование, банк запросит 25,5% от стоимости дома.